Zalety i wady inwestowania w nieruchomości – rynek wtórny i pierwotny

Inwestor, który decyduje się na przeniesienie kapitału z lokat w inwestycję mieszkaniową, powinien poznać wady i zalety inwestowania w nieruchomości. Do wyboru ma lokale na rynku wtórnym i pierwotnym. Przyglądając się obecnej sytuacji gospodarczej oraz olbrzymiemu popytowi na mieszkania, należy rozważyć, czy lepiej kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera, czy „z drugiej ręki” – z rynku wtórnego.
Rynek nieruchomości jest w Polsce nie mniej popularną formą inwestycji kapitału niż lokaty bankowe. Oba te rynki ściśle od siebie zależą. W momencie niskich stóp procentowych spada atrakcyjność depozytów bankowych i następuje przepływ kapitału w stronę nieruchomości. Warto poznać obszary inwestycyjne, które niosą ze sobą zdecydowanie więcej szans na zysk niż zagrożeń.

Sposoby inwestowania na rynku mieszkań – wynajem i flipping

W mieszkania można inwestować na dwa sposoby. Każdy z tych sposobów ma zwolenników, którzy kierują się odmiennymi potrzebami, związanymi z zyskami z inwestycji.

W tej grupie wyróżniamy inwestorów, którzy kupują mieszkania w celu ich wynajęcia. Wynajmujący otrzymuje co miesiąc czynsz od najemców. Zaletą tego rozwiązania jest stały przepływ gotówki.

Drugim rodzajem inwestorów są osoby nabywające mieszkania, głównie z rynku wtórnego, poniżej ceny rynkowej, często w stanie wymagającym gruntownego remontu, po przeprowadzeniu którego, sprzedają je po wyższej cenie. Aby inwestycja przyniosła oczekiwany zysk – koszty nabycia i remontu muszą być niższe niż cena sprzedaży. Taki sposób inwestowania na rynku nieruchomości nazywa się flippingiem.

• Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości – rynek pierwotny, czy wtórny?

Czym jest gotowiec inwestycyjny i jak rozpoznać najlepszą inwestycję?

Obie grupy inwestorów mają ze sobą wspólną przestrzeń w interesach. Osoby, które kupują mieszkanie w celu wynajęcia, mogą nabyć tzw. gotowca inwestycyjnego od osób, które zajmują się flippingiem.

To niezwykle wygodne rozwiązanie dla tych inwestorów, którzy chcą jak najmniej angażować się z proces inwestycyjny – od poszukiwania nieruchomości, przez remont do znalezienia lokatorów.

Warto zwrócić uwagę na profesjonalne oferty flippingu mieszkań z rynku wtórnego, którymi zajmują się firmy. Taki flipping wyróżnia się zdecydowanie wyższym bezpieczeństwem administracyjnym i pewnością, że nieruchomość znajdzie szybko lokatorów lub już ich ma, którzy przyniosą stały zysk z comiesięcznego czynszu.

Zalety i wady inwestowania w nieruchomości – rynek wtórny i pierwotny

Źródło: opracowanie własne

Zalety inwestowania na rynku pierwotnym

Popyt na rynku pierwotnym jest duży. Z roku na rok deweloperzy oddają do użytku coraz więcej mieszkań. W 2018r. było to 111,6 tys., co oznacza wzrost o 6,2% wobec roku wcześniejszego.

Inwestorzy lubią rynek pierwotny z kilku powodów. Inwestorzy, którzy planują wynająć nowe mieszkanie – cenią przede wszystkim krótszy, wobec rynku wtórnego, czas wykończenia i aranżacji mieszkania. Lokal od dewelopera nie wymaga gruntownych remontów, dlatego w momencie przekazania mieszkania, można zacząć je wykańczać i szukać najemców.

Inwestorzy docenią również funkcjonalność budynku – z optymalnym rozkładem pomieszczeń, windami, miejscem postojowym, czy komórką lokatorską. Łatwiej jest wynająć mieszkanie posiadające takie udogodnienia.

Wady inwestowania na rynku pierwotnym

Słabą stroną mieszkań kupowanych od dewelopera jest przede wszystkim długi termin realizacji. Zanim lokal zacznie zarabiać na wynajmie, może minąć bardzo dużo czasu.

Sytuacja może być inna, w przypadku inwestorów, którzy liczą na wzrost wartości nieruchomości. Wówczas transakcję sprzedaży, po wyższej cenie, mogą przeprowadzić nawet wtedy, kiedy budynek nie został wybudowany.

Należy również pamiętać, że ukończenie budowy nie zawsze jest w stu procentach pewne. Niestety, istnieje ryzyko, że deweloper upadnie i nie wywiąże się z umowy. Inwestorzy mogą odzyskać pieniądze, ale inwestycja, czyli nieruchomość – przepadnie.

W kwestii ryzyka dochodzi jeszcze przyszła zmiana w otoczeniu budynku. Nie wiadomo także, jak będzie wyglądała przestrzeń wokoło nieruchomości za kilka lat. Sąsiedztwo może się zmienić i spadnie atrakcyjność mieszkania, co może doprowadzić do spadku wysokości czynszu, jaki wynajmujący będzie pobierał od najemców.

Zalety inwestowania na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym teoretycznie łatwiej znaleźć okazję inwestycyjną, ponieważ więcej jest ofert kupna niż na rynku pierwotnym. Cena jest niższa, a osoby z doświadczeniem i wiedzą, wliczając koszt potencjalnego remontu, potrafią nabyć mieszkanie taniej niż na rynku pierwotnym.

Przy wynajmowaniu mieszkania najważniejsza jest lokalizacja i ona jest przewagą mieszkań „z drugiej ręki”. Nowe budynki stawiane są tam, gdzie jest miejsce, czyli z dala od ścisłego centrum. Stare nieruchomości zlokalizowane są w atrakcyjnym sąsiedztwie – blisko węzłów komunikacyjnych, sklepów, przedszkoli, szkół oraz budynków użyteczności publicznej. Takiej infrastruktury użyteczności publicznej próżno szukać wokoło nowych mieszkań.

Inwestor doceni szybkość nabycia mieszkania. Lokale z rynku wtórnego dostępne są „od ręki”. Nie trzeba czekać, aż powstaną. Na nieruchomości z rynku deweloperskiego trzeba obecnie czekać bardzo długo. Kupno i  potencjalny remont mieszkania z rynku wtórnego jest krótszy niż czas, jaki upłynie, zanim inwestor otrzyma klucze do mieszkania od dewelopera. Co więcej – nowe mieszkania wolniej zyskują na wartości. Dynamika wzrostu ceny obecnie wyższa jest na rynku wtórnym.

Wady inwestowania na rynku wtórnym

Najczęściej przywoływaną wadą mieszkań z rynku wtórnego jest koszt remontu. Mieszkania są tańsze, ale wliczając dodatkowe środki potrzebne na gruntowne wyremontowanie lokalu – cena całej transakcji mocno wzrośnie. Dlatego tak ważne jest dobre rozeznanie w rynku i szukanie prawdziwych okazji inwestycyjnych, których cena wliczając w to prace budowlane, dalej będzie atrakcyjna.

Wyszukiwanie lokali inwestycyjnych i przystosowywanie do wynajmu lub sprzedaży może przynieść wiele problemów. Mieszkania z rynku wtórnego mogą mieć wady prawne. Bez gruntownego zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości, może dojść do nieprzewidzianych sytuacji, przez które ryzyko inwestycyjne wzrośnie. Wśród nich są m.in.: kupno mieszkania od osoby, której nie przysługuje prawo własności lub lokal jest obciążony, czy to ograniczony prawem rzeczowym (np. hipoteka), czy prawem osoby trzeciej (dzierżawa, dożywocie). W związku z tym warto szukać wsparcia w inwestycjach wśród firm, które zajmują się flippingiem profesjonalnie, mają odpowiednie zaplecze prawne i administracyjne, które pomaga uniknąć takich problemów.

Utrzymanie nieruchomości z rynku wtórnego obciążone jest większymi kosztami. Z powodu swojego wieku, budynek może wymagać wymiany instalacji, naprawy wind, ocieplenia lub malowania. Wszystkie prace spowodują zwiększenie funduszu remontowego i wzrost czynszu. Takiego problemu nie mają nowe lokale. Mieszkania z rynku pierwotnego buduje się razem z garażami podziemnymi lub miejscami postojowymi przy bloku. Na niedobór miejsc parkingowych cierpią głównie nieruchomości z rynku wtórnego.

Zalety i wady inwestowania w nieruchomości: rynek wtórny czy pierwotny – co wybrać?

Decyzję o tym, który rynek jest lepszy pod inwestycję, determinują oczekiwania inwestora. Chcąc zyskać na wartości nieruchomości – atrakcyjne wydaje się przeprowadzenie flippingu. Kupić tanio, wyremontować i sprzedać drożej. Proste, ale tylko w teorii. Bez doświadczenia i wiedzy o rynku nieruchomości, zdecydowanie bezpieczniej jest skorzystać z usług firm, które zajmują się tym procesem profesjonalnie.

Nabycie w celu wynajmu, również w teorii wydaje się proste. Potencjalny inwestor widzi tylko stronę przychodową i zapomina o kosztowej. Mieszkanie, aby było wynajęte, musi być ciągle atrakcyjne. A to wymaga pieniędzy i poświęcenia czasu.

Mniejsze koszty remontowe z pewnością charakteryzuje rynek pierwotny. Tak, więc trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na postawione na w tytule pytanie. Wszystko to kwestia indywidualna każdego inwestora.