Nieruchomości od zawsze były symbolem stabilności i prestiżu w świecie inwestycji. Stabilny dochód z wynajmu, możliwość ochrony kapitału przed inflacją oraz długoterminowy wzrost wartości aktywów sprawiają, że nieruchomości od dawna stanowią fundament wielu portfeli inwestycyjnych. Ale czy aby czerpać z nich zyski, naprawdę trzeba kupować mieszkania, biura czy magazyny? Niekoniecznie. REIT-y (Real Estate Investment Trusts) pozwalają inwestorom zarabiać na rynku nieruchomości bez konieczności ich posiadania – tak jak na akcjach czy ETF-ach.
- REIT-y od dekad funkcjonują z sukcesem na rynkach USA, Japonii i Europy Zachodniej, ale w Polsce wciąż nie zostały wprowadzone.
- Konstrukcja REIT-ów wymusza wypłatę większości zysków w formie dywidend, co zapewnia inwestorom stały dochód pasywny.
- Inwestowanie w REIT-y łączy zalety rynku nieruchomości z płynnością i dostępnością instrumentów giełdowych.
- W długim horyzoncie REIT-y generują konkurencyjne stopy zwrotu i są mniej podatne na szoki rynkowe niż klasyczne akcje.
- Polski rynek nieruchomości od lat dyskutuje o wprowadzeniu REIT-ów, ale projekty utknęły w martwym punkcie. Jednak polscy inwestorzy już dziś mogą korzystać z zagranicznych REIT-ów i ETF-ów, a alternatywą pozostają lokalne spółki deweloperskie z GPW.
W naszym artykule znajdziesz szczegółowe omówienie, czym są REIT-y, jak działają i dlaczego cieszą się tak dużą popularnością na świecie. Dowiesz się również, jak wygląda sytuacja REIT-ów w Polsce, jakie opcje inwestycyjne dostępne są za granicą, jakie stopy zwrotu mogą generować oraz jak w praktyce krok po kroku rozpocząć inwestowanie w ten instrument. Poruszymy także kwestie podatkowe, byś mógł świadomie podejmować decyzje inwestycyjne i w pełni wykorzystać potencjał tego rynku.
Co to jest REIT i jak to działa?
REIT to spółka lub fundusz, który inwestuje w nieruchomości generujące dochód – najczęściej biurowce, centra handlowe, magazyny logistyczne, hotele czy mieszkania na wynajem.
Główne cechy REIT-ów to:
- Obowiązek wypłaty dywidendy – zazwyczaj minimum 90% zysku trafia do inwestorów w formie dywidendy.
- Łatwość inwestowania – REIT-y notowane są na giełdach, więc można je kupować i sprzedawać jak akcje.
- Dywersyfikacja – zamiast kupować jedną nieruchomość, inwestor staje się właścicielem udziałów w portfelu wielu obiektów.
- Płynność – w przeciwieństwie do fizycznych nieruchomości, REIT można sprzedać w każdej chwili na rynku wtórnym.
REIT-y funkcjonują na zasadzie zbiorowego inwestowania. Spółka tego typu emituje akcje lub udziały, zbierając kapitał od inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, a następnie przeznacza go na zakup, rozwój lub zarządzanie portfelem nieruchomości (różnego typu). Dochody generowane przez te aktywa – głównie czynsze, ale również zyski ze sprzedaży nieruchomości czy refinansowania – są w dużej mierze przekazywane inwestorom w formie regularnych dywidend. Dzięki temu inwestorzy mogą korzystać z dochodu pasywnego z rynku nieruchomości bez konieczności samodzielnego zarządzania nimi.
Główne rodzaje REIT-ów:
- Equity REIT (najpopularniejsze)
Koncentrują się na inwestowaniu w fizyczne nieruchomości – biurowce, centra handlowe, magazyny, mieszkania, hotele czy obiekty specjalistyczne, takie jak centra danych czy domy opieki. Ich głównym źródłem przychodów są czynsze płacone przez najemców. Equity REIT-y zazwyczaj posiadają i zarządzają dużymi portfelami nieruchomości, co daje inwestorowi szeroką dywersyfikację i stabilność przepływów pieniężnych.
- Mortgage REIT (mREIT)
Zamiast inwestować w same nieruchomości, koncentrują się na rynku finansowania nieruchomości. Kupują lub udzielają kredytów hipotecznych, a także inwestują w papiery wartościowe oparte na hipotekach (tzw. MBS – Mortgage-Backed Securities). Ich zysk pochodzi przede wszystkim z różnicy między odsetkami uzyskiwanymi z kredytów a kosztami pozyskania kapitału (spread odsetkowy). mREIT-y są znacznie bardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych (generalnie ich wzrost zwiększa koszty pieniądza, a więc koszt finansowania, co zazwyczaj wpływa negatywnie na cały rynek nieruchomości) niż Equity REIT-y i charakteryzują się większą zmiennością cen akcji oraz dywidend. Popularniejsze na rynku amerykańskim.
- Hybrid REIT
Łączą cechy obu powyższych modeli, inwestując jednocześnie w nieruchomości fizyczne oraz instrumenty finansowe związane z hipotekami. Dzięki temu oferują dywersyfikację źródeł przychodu, jednak ich struktura jest bardziej złożona, a wyniki finansowe zależą zarówno od rynku najmu, jak i od sytuacji na rynku kredytowym.
Dodatkowo, w zależności od strategii inwestycyjnej, REIT-y mogą specjalizować się w konkretnych sektorach rynku nieruchomości, np. w logistyce, mieszkaniówce, biurach, hotelach czy nieruchomościach medycznych. To daje inwestorowi możliwość wyboru takich funduszy, które najlepiej odpowiadają jego oczekiwaniom wobec ryzyka i potencjału wzrostu.
Jakie zalety ma inwestowanie w REIT-y?
REIT-y mogą mieć różny wpływ na rynek nieruchomości, o czym więcej zostało napisane w rozdziale poświęconym sytuacji w Polsce, niemniej jeśli już są dostępne, to inwestowanie w nie przynosi szereg korzyści, zarówno od strony dywersyfikacji, jak i podatkowej. Inwestowanie w REIT-y łączy zalety tradycyjnego rynku nieruchomości z wygodą i płynnością charakterystyczną dla instrumentów giełdowych. To sprawia, że są one atrakcyjną alternatywą zarówno dla początkujących inwestorów, jak i dla doświadczonych uczestników rynku kapitałowego.
Głównymi zaletami, a zarazem charakterystykami inwestowania w REIT-y są:
Stały dochód pasywny
Jedną z największych zalet REIT-ów jest obowiązek wypłacania znacznej części zysków (najczęściej 90%) w formie dywidend. Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na regularny, przewidywalny strumień dochodu – często wyższy niż w przypadku tradycyjnych spółek giełdowych. Co ważne – konstrukcja REIT-ów zabrania zmiany polityki dywidendowej, co jest często spotykane przy inwestowaniu w normalne spółki (np. ograniczanie dywidend ze względu na potrzeby inwestycyjne). W wielu krajach REIT-y są popularnym wyborem dla osób budujących portfel dywidendowy albo chcących uzupełnić swoje źródła pasywnego dochodu, np. jako dodatkowe zabezpieczenie emerytalne.
Ochrona przed inflacją
Nieruchomości są aktywem materialnym, którego wartość zazwyczaj rośnie wraz z inflacją. Czynsze najmu często indeksowane są do wskaźnika inflacji, co sprawia, że REIT-y mogą skutecznie chronić kapitał przed utratą siły nabywczej. Dla inwestora oznacza to, że zarówno wartość portfela, jak i otrzymywane dywidendy mają potencjał wzrostu w okresach, gdy ceny w gospodarce idą w górę.
Niskie bariery wejścia
Podczas gdy zakup fizycznej nieruchomości wymaga setek tysięcy złotych oraz kosztów transakcyjnych, w REIT-y można inwestować niewielkimi kwotami – byle tylko starczyło na zakup akcji notowanego funduszu. To sprawia, że rynek nieruchomości staje się dostępny dla szerokiego grona inwestorów detalicznych, którzy wcześniej nie mogli sobie pozwolić na wejście w ten segment.
Globalny dostęp
Dzięki REIT-om i ETF-om na REIT-y inwestorzy mogą uzyskać ekspozycję na nieruchomości z całego świata – od biurowców w Nowym Jorku, przez magazyny logistyczne w Niemczech, aż po centra danych w Singapurze. Taka dywersyfikacja geograficzna i sektorowa minimalizuje ryzyko związane z koniunkturą w jednym kraju czy w jednej branży nieruchomości.
Zalety te przekładają się również na realne, i to wyraźnie dodatnie, stopy zwrotu i to w długim horyzoncie inwestycyjnym. Najbardziej rozwinięty rynek amerykański może tu posłużyć za przykład. W USA w 1972 r. powstała organizacja National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), która śledzi rynek REIT-ów oraz liczy indeks FTSE Nareit All Equity REITs.
Jeśli do analizy weźmiemy ostatnie kilka lat to faktycznie okazuje się, że szeroki indeks amerykańskich akcji ma dużą przewagę, ale należy tu wziąć pod uwagę, że jest to okres hossy covidowej napędzanej niskimi stopami procentowymi, a później hossy AI. W okresie 2019-2024 indeks S&P500 zyskiwał średniorocznie ponad 20%, a indeks REIT-ów ledwie 5%. Jednak w okresie 50-letnim te proporcje już się zmieniają na korzyść REIT-ów (12% vs. 8%). Wynika to z faktu stabilności inwestycji nieruchomościowej, małej podatności na bessy i krótkoterminowe szoki rynkowe.
Wykres 1. Znormalizowany wykres indeksu S&P500 i FTSE Nareit All Equity REITs
Źródło: Bloomberg
Warto jednak uwzględnić też i wady tego typu inwestycji. Chociaż w długim horyzoncie REIT-y okazywały się bardzo zyskowne, ostatnie lata i okresy wyższych stóp procentowych to już wyraźna słabość na tle akcji. Na przestrzeni lat zmienność notowań także może być wyższa. Nie dają też ekspozycji na innowacyjną działalność, a więc inwestując w REIT-y nie mamy szans na odkrycie kury znoszącej złote jaja, jak kiedyś Alphabet czy Apple, a obecnie Nvidia.
Polski rynek – nieustająca dyskusja, brak konkretów
W Polsce pierwsze wzmianki o REIT-ach lub czymś na ich kształt pojawiały się już w 2016 r., kiedy to opracowano koncepcję FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości). Zakładał on wprowadzenie specjalnych spółek akcyjnych notowanych na giełdzie, inwestujących w nieruchomości na wynajem i podlegających preferencyjnym zasadom opodatkowania. Nic jednak z tego nie wyszło.
Powrócono do tej koncepcji przez pandemią, kiedy to miały powstać SINN (Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości). Pandemia jednak pokrzyżowała jednak te plany, natomiast znów kwestia REIT-ów pojawiła się na liście priorytetów Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028. Niekoniecznie coś jednak z tego wyjdzie, bowiem projekt ma swoich oponentów także wśród polityków rządzącej koalicji.
W założeniach SINN-y mają mieć możliwość inwestycji w szeroko rozumiany sektor nieruchomości – nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne (biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej czy centra handlowe). Mają przy tym posiadać kapitał zakładowy w wysokości minimum 100 mln zł, co teoretycznie ma gwarantować, że będą zlecać budowę mieszkań do portfela a nie skupować je z rynku. Czyli, w założeniach, mają stymulować podaż, a nie zwiększać popyt. Mają też być spółkami notowanymi na GPW.
Projekt REIT-ów ma jednak wielu krytyków. Pomijając tarcia w samej koalicji rządzącej, niektórzy eksperci wskazują, że mogą to być wehikuły dla deweloperów do stymulowania popytu i podnoszenia cen mieszkań przez siebie wybudowanych. Zatem przepisy musiałyby być bardzo szczelne, a, jak wiadomo, zbudowanie takich jest trudnym zadaniem. Przykładem mogą być fundacje rodzinne, których powstanie generalnie jest dobrze odbierane, ale niektórym służyły tylko jako wehikuły do optymalizacji podatkowej. W związku z tym obecnie trzeba poprawiać te przepisy.
Tymczasem temat rynku nieruchomości jest dużo bardziej „społeczny”. W ostatnich latach ceny nieruchomości mocno urosły, a koszty kredytu, z uwagi na wysokie stopy procentowe, wzrosły. Dlatego też politycy są bardzo ostrożni przy wprowadzaniu zmian, aby nie zostać oskarżonym przez konkurentów o sprzyjanie deweloperom czy nakręcanie spirali wzrostu cen mieszkań.
Brak REIT-ów w Polsce nie skreśla możliwości inwestowania
Wiadomo, że „koszula bliższa ciału” – polski inwestor z reguły woli inwestować na polskim rynku. Zna go lepiej, rozumie jego zawiłości i jest świadomy ograniczeń. Ma też łatwiejszy dostęp do informacji. Niemniej, w zglobalizowanym świecie inwestycji, brak czegoś na lokalnym rynku nie skreśla możliwości inwestowania w to, szczególnie jeśli dotyczy to aktywów notowanych na giełdach.
W wielu domach maklerskich oferta obejmuje inwestowanie w zagraniczne spółki, w tym REIT-y czy ETF-y na REIT-y. Analiza rynku, sektorów i zestawienie tego z oczekiwanymi zyskami i ryzykiem, a także określenie horyzontu terminowego inwestycji powinny jednak poprzedzić zakup REIT-ów. Tu procedura podejmowania decyzji powinna być analogiczna jak przy zakupie zwykłych akcji.
Na 2025 r. analitycy wskazują kilka atrakcyjnych segmentów REIT-ów:
- REIT-y logistyczne – rozwój e-commerce napędza zapotrzebowanie na magazyny (np. Prologis w USA).
- REIT-y mieszkaniowe – wzrost cen mieszkań i najmu (np. AvalonBay Communities).
- REIT-y technologiczne (data centers, wieże telekomunikacyjne) – ekspansja AI i 5G (np. Digital Realty, American Tower).
- REIT-y zdrowotne – rosnące zapotrzebowanie na szpitale i domy opieki (np. Welltower).
Podobnie jak ze zwykłymi akcjami, inwestycji w REIT-y trzeba pilnować, chociaż tu ryzyko specyficzne jest mniejsze. Jednak wszelkie duże zmiany stóp procentowych czy kryzysy na rynku nieruchomości mogą wywoływać duże zmiany wycen REIT-ów. Na nich także możliwe są okresy bessy.
Jeżeli natomiast chodzi stricte o polski rynek i podmioty dostępne poprzez GPW to na REIT-y trzeba jeszcze poczekać, przy czym nie da się powiedzieć, ile czasu. Niemniej, istnieje u nas dobrze rozwinięty sektor deweloperski – dużo podmiotów jest notowanych na GPW. W większości zapewniają one wysokie dywidendy, a w długim terminie wyceny spółek także raczej rosną. Trzeba jednak pamiętać, że tu, kupując akcje konkretnego dewelopera, narażamy się na wysokie ryzyko specyficzne konkretnie tego podmiotu. Może się zdarzyć tak, że, mimo ogólnie dobrej sytuacji na rynku, z jakichś względów wybrany przez nas deweloper będzie radził sobie słabo. To wpłynie negatywnie na stopę zwrotu z takiej inwestycji.
Podsumowanie
REIT-y to jeden z najprostszych i najefektywniejszych sposobów inwestowania w rynek nieruchomości. Pozwalają czerpać korzyści z dochodu generowanego przez profesjonalnie zarządzane portfele budynków – bez konieczności posiadania, kupowania czy wynajmowania nieruchomości na własną rękę.
Dzięki swojej konstrukcji prawnej i obowiązkowi wypłacania dywidend, REIT-y zapewniają inwestorowi stabilny dochód pasywny, który może pełnić funkcję dodatkowego źródła przychodu, a także wysoką dywersyfikację, ponieważ udziałowiec staje się współwłaścicielem wielu nieruchomości w różnych sektorach. Do zalet należy też zaliczyć łatwość inwestowania i płynność, gdyż akcje REIT-ów można kupować i sprzedawać na giełdzie tak samo jak zwykłe akcje W pewnym zakresie też mogą one stanowić ochronę przed inflacją, ponieważ czynsze i wartości nieruchomości w długim okresie rosną wraz z cenami w gospodarce.
Choć w Polsce klasyczne REIT-y wciąż nie zostały wprowadzone do systemu prawnego, inwestorzy mogą sięgnąć po alternatywy w postaci zagranicznych REIT-ów notowanych na giełdach światowych oraz funduszy ETF, które odwzorowują indeksy takich spółek. To właśnie one otwierają dostęp do globalnego rynku nieruchomości – od biur w Nowym Jorku i centrach handlowych w Europie po logistyczne huby w Azji i nowoczesne centra danych obsługujące rozwój sztucznej inteligencji. W Polsce natomiast istnieje dobrze rozwinięty rynek deweloperski, z licznymi podmiotami notowanymi na GPW, co pozwala także na zbudowanie portfela lokalnych spółek z rynku nieruchomości.
