Analitycy wskazują, że pierwszych spadków cen nowych mieszkań możemy się spodziewać już w 2018r. Nie da się przewidzieć dokładnego terminu, w którym ceny będą najkorzystniejsze. Jednak warto obserwować zjawiska i czynniki, które zwiastują spadki.
Już teraz można powiedzieć, że ruch w dół będzie konsekwencją mniejszego popytu ze strony nabywców. Jednak ważniejsze będzie wskazanie tego, co może zmniejszyć popyt.
Koniec Programu Mieszkanie dla Młodych – koniec własnych m
Na początku 2018r. zostanie uruchomiona ostatnia transza w wysokości 380 mln zł na dofinansowania w ramach programu rządowego Mieszkanie dla Młodych. Program cieszył się olbrzymim zainteresowaniem. Od 2014r. zawarto blisko 100 tys. umów ze wsparciem MdM. Wartość dofinansowania to 2,5 mld zł, a łączna kwota udzielonych kredytów w ramach tego programu wynosi 17 mld zł.
Analizy pokazują, że bez wsparcia programu popyt na mieszkania może spaść o kilka procent. Według danych zawartych w raporcie AMRON-SAFIN – w latach 2014-2016 banki udzieliły 533 tys. nowych kredytów. 58 tys. podpisano właśnie ze wsparciem programu MdM. Stanowi to blisko 11%.
Koniec programu doprowadzi do pewnego spadku popytu, który przełoży się właśnie na spadek cen mieszkań.
Nadchodzi Mieszkanie Plus – początek rozwoju wynajmu
Celem pierwszego programu było wsparcie młodych Polaków w zakupie mieszkania na własność. Natomiast Mieszkanie Plus ma pobudzić rynek wynajmu mieszkań. Skierowane jest do osób, które nie mogą pozwolić sobie na kupno mieszkania, ani jego wynajęcie. Osiedla z mieszkaniami na wynajem będą budowane na terenach samorządów, spółek Skarbu Państwa oraz prywatnych inwestorów. Jak wiemy, 7. listopada podpisano porozumienie pozwalające realizować projekty budowlane na terenach Poczty Polskiej oraz PKP. Tereny będą kupowane po cenie rynkowej, jednak przy wykorzystaniu dotacji z budżetu państwa.
W tym roku dotacja wyniesie 25 mln zł, a w przyszłym 125 mln zł. Grunty państwowe mają atrakcyjną lokalizację. To ona decyduje w większości o kupnie mieszkania. Nowe, tańsze mieszkania na wynajem z możliwością wykupu lokalu na własność, wymuszą na deweloperach obniżkę cen lub utrzymanie obecnych cen, przy jednoczesnym podniesieniu standardu budowanych lokali.
Koniec niskich stóp procentowych
Jeszcze w 2018r. lub na początku 2019r. spodziewany jest wzrost stóp procentowych. Na rynek nieruchomości zadziałać to może na dwa sposoby. Lokaty będą bardziej atrakcyjne, a koszt kredytu wzrośnie. Analitycy Open Finance wskazują, że może być to skok nawet do 40% w ciągu najbliższych dwóch lat. Doprowadzi to do pewnego osłabienia popytu. Obecnie wielu inwestorów zawiedzionych niskim oprocentowaniem depozytów, szuka zysków na rynku mieszkań na wynajem. Z tego powodu właśnie rośnie liczba mieszkań kupowanych za gotówkę. NBP szacuje, że w 2016r. prawie 2/3 mieszkań było kupionych właśnie w taki sposób.
W momencie wyższego oprocentowania lokat – inwestycyjne zainteresowanie rynkiem nieruchomości może spaść. Wzrost kosztów kredytu może ograniczyć zdolność kredytową dla wielu osób. Może także wpłynąć na spadek wartości nieruchomości.
Te trzy czynniki zwiastują spadek cen mieszkań
Ceny w ciągu ostatnich kilku lat rosły bardzo powoli. Takie tempo zaakceptowali nabywcy. Ponadto -koniunktura sprzyjała deweloperom. Poprawiająca się sytuacja finansowa Polaków sprawiła, że chcieli kupować mieszkania – zarówno w celach mieszkaniowych jak i inwestycyjnych. Mimo iż widoczny był wzrost zamożności społeczeństwa, firmy deweloperskie rozważnie zwiększały ceny.
W ciągu najbliższych dwóch lat – rynek nieruchomości mieszkaniowych czekają trzy spore wyzwania, które mogą doprowadzić do spadku cen: podwyżka stóp procentowych, koniec rządowego programu Mieszkanie dla Młodych i początek nowego programu Mieszkanie Plus.
Te czynniki nie wywołają gigantycznych spadków, jak podczas ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości, które sięgały wówczas kilkudziesięciu procent. Obniżki będą delikatne – kilku, kilkunastoprocentowe. Ten ruch w dół będzie umiarkowany, ponieważ wcześniej ceny rosły powoli. O stanie rynku nieruchomości w Polsce dowiesz się więcej z tego artykułu: Jak zarobić na potrzebach mieszkaniowych Polaków?
