Branża windykacyjna to trudny rynek o zmniejszającym się potencjale wzrostu dla inwestora. Wraz z planowaną zmianą przepisów, związaną ze skróceniem terminu przedawnienia roszczeń, wiele osób poszukujących atrakcyjnych okazji do lokowania kapitału, częściej decyduje się na inwestowanie środków w branży nieruchomości. Wiąże się ona z mniejszym ryzykiem inwestycyjnym oraz pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu.
Poniżej prezentujemy charakterystykę branży windykacyjnej i deweloperskiej. Za fundament do wskazania szans i zagrożeń posłużą nam firmy GetBack i Murapol.
Dynamiczny wzrost GetBack. Ale co dalej?
Pięcioletnia spółka GetBack niedawno wystartowała z pierwszą publiczną emisją obligacji. Duży sukces spółki spowodował, że szybko dogania jednego z liderów branży – firmę Kruk. Obecnie pod względem wartości aktywów GetBack jest drugą co do wielkości spółką windykacyjną w Polsce. Jak prezentuje się jej potencjał inwestycyjny?
Rynek windykacyjny skupia się głównie wokół telekomunikacji oraz bankowości
Niemal 87 proc. wszystkich wierzytelności w portfelach zarządzanych przez spółkę GetBack pochodzi z sektora bankowego, a 7 proc. z wierzytelności spółek telekomunikacyjnych. Pozostałe 6 proc. wierzytelności pochodzi od firm pożyczkowych i pozostałych źródeł. Powoduje to znaczne uzależnienie od kluczowych dostawców, a zwłaszcza od podaży pakietów wierzytelności generowanych przez banki
Finansowa sytuacja Polaków poprawia się
Z jednej strony, wraz z bogaceniem się społeczeństwa rośnie ilość spłaty zobowiązań. Dłużnicy regulują swoje zobowiązania w terminie. Z drugiej strony taki stan rzeczy wpływa na spadek podaży portfeli do windykowania, co w efekcie podnosi ich ceny.
Działalność za granicą może nie być wystarczająca
Spółka GetBack prowadzi działalność poza granicami Polski – głównie w Rumunii. Choć spółka planuje rozwój ekspansji na zagranicznych rynkach, działania te mogą okazać się niewystarczające. Wiąże się to z: pewną hermetycznością rynków zagranicznych, różnicowaniem systemów prawno-podatkowych, sposobem zadłużania się obywateli i firm z obcych krajów, a także sposób ich windykacji. Poza tym praktyki odzyskiwania długów, które sprawdzają się w Polsce mogą nie działać w innych krajach.
Znaczne zagrożenie dla GetBack w stanowią zmiany legislacyjne w Rumunii – kraj wprowadził obowiązek korzystania z usług lokalnych prawników, jednocześnie zakazując firmom windykacyjnym prowadzenia własnych kancelarii prawnych.
Rośnie cena portfeli na aukcjach windykacyjnych
Wzrost cen portfeli na aukcjach spowodowany jest bogaceniem się społeczeństwa i terminowym spłacaniem zadłużeń. Jednocześnie społeczeństwo znów się zadłuża, jednak spłaca swoje długi szybciej niż kiedyś.
W ten sposób spada wartość długów przeterminowanych (tanich) i rośnie liczba długów „świeżych”, które odznaczają się wyższą ceną. Takie długi zwykle zostają szybko spłacane. Powoduje to, że portfele są droższe, ponieważ firmy je sprzedające mają coraz mniejsze problemy z dłużnikami.
Możliwa stagnacja na rynku
Po okresie dynamicznego rozwoju firm windykacyjnych rynek może zostać zahamowany. Co więcej, niewykluczone pozostaje ryzyko pojawienia się rynkowej stagnacji.
Związane jest to ze wprowadzanymi zmianami prawnymi działającymi na niekorzyść firm windykacyjnych oraz brakiem dywersyfikacji źródeł wierzytelności. Nie bez znaczenia pozostaje także wzrost konkurencji w branży windykacyjnej.
Branża deweloperska jest na fali
Firma Murapol funkcjonuje na rynku od przeszło 16 lat. Początkowo deweloper realizował niewielkie projekty w obrębie swojej siedziby. Obecnie firma funkcjonuje w 14 miastach w Polsce i w niedalekiej przyszłości zamierza otworzyć działalność w 3 kolejnych. Poza tym deweloper dynamicznie wchodzi na rynki zagraniczne, inwestując głównie w Niemczech i w Szkocji.
Druga strona barykady
Spółka działa na rynku deweloperskim, który zyskuje na poprawie sytuacji materialnej Polaków. Społeczeństwo zarabia więcej i chętnie szuka większych mieszkań, z lepszą lokalizacją, budowanych w wysokim standardzie z rynku pierwotnego. Nabywcy są w stanie zaakceptować rosnące ceny mieszkań, ponieważ wzrasta również ich jakość. Firmy deweloperskie z roku na rok oddają coraz więcej mieszkań bijąc przy tym swoje rekordy sprzedaży lokali. Dzięki temu stale podnoszą swoje wyniki finansowe.
Prawo jest po stronie deweloperów
Branża deweloperska jest dość hermetycznym rynkiem, na którym funkcjonują doświadczone firmy o ukorzenionej pozycji, zapewniając tym samym stabilność całego sektora. Wejście do branży deweloperskiej i nagłe podbijanie cen mieszkań jest więc w zasadzie niemożliwe. Co więcej, odnotowuje się obecnie przyśpieszenie inwestycyjne, dzięki któremu w 2017 roku pobity zostanie rekord z 1989 roku.
Rośnie popyt na mieszkania
Ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, klienci deweloperów chętnie zaciągają kredyty na zakup mieszkań. Poza tym inwestorzy wolą lokować kapitał poprzez kupowanie oraz wynajmowanie nieruchomości. Część inwestorów przenosi swoje oszczędności na rynek nieruchomości z lokat bankowych, na których nie osiągają satysfakcjonujących zysków.
Problemy, które mogą zachwiać ceną mieszkań
Rynek deweloperski powoli zaczynają dotykać problemy, które mogą warunkować wzrost cen mieszkań. Wraz z rosnącym wynagrodzeniem Polaków, zaczyna brakować rąk do pracy. Dodatkowo materiały budowlane zaczynają drożeć, a ilość dostępnych gruntów budowlanych maleć. Ograniczenie dostępności gruntów związane jest z nową ustawą inwestycyjną o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Niemniej jednak deweloperzy budują nieruchomości na wysokich marżach, co pozwala im na elastyczne obniżanie wysokości swojej marży, unikając jednocześnie nagłej, skokowej zmiany cen mieszkań i wywołania szoku na rynku.
Obligacje GetBack a Murapol – w co warto inwestować?
Wysokość stóp procentowych wpływa na oba rynki. Wyższe oprocentowanie na rynku deweloperskim spowoduje przeniesienie części kapitału inwestorów na rynek lokat, zmniejszając tym samym popyt na mieszkania kupowane za gotówkę w celach inwestycyjnych. Zmniejszenie popytu może doprowadzić do stagnacji cen na rynku. Przy stabilizacji cen pojawią się nabywcy zainteresowani kupnem w celach użytkowych mieszkania przywracając popyt. Przy wyższym koszcie kredytu hipotecznego deweloperzy mogą obniżyć ceny mieszkań, aby zachęcić nabywców do kupna.
Podniesienie oprocentowania kredytów i pożyczek może doprowadzić u części osób problem z regulowaniem zobowiązań. Z drugiej strony przy wyższych kosztach obsługi zadłużenia ludzie mniej chętnie będą się zadłużać. Rośnie również świadomość konsumentów i bardzo skrupulatnie wybierają rodzaj długów, w pierwszej kolejności szukając tych o najniższym koszcie, który będą mogli spłacić.
- O tym, dlaczego Murapol emituje obligacje przeczytasz w tym wpisie: Obligacje korporacyjne – atrakcyjne dla inwestora i emitenta.
Rynek windykacyjny bezsprzecznie znajduje się w większej grupie ryzyka. Nie bez znaczenia pozostają także zmiany prawne działające na niekorzyść wierzycieli, które mogą spowodować spory szok w branży – podstawową zmianą jest zmniejszenie okresu przedawnienia długu z 10 do 6 lat, a także brak możliwości wydłużania okresu przedawnienia przez wierzycieli. Zmiany wprowadzane w nowym projekcie ustawy inwestycyjnej nie wpłyną na rynek w tak negatywny sposób, w jaki zrobią to zmiany prawne w branży windykacyjnej. Powoduje to, że branża deweloperska jest o wiele bezpieczniejsza i atrakcyjniejsza dla inwestorów.
