Wynajem mieszkań to doskonały sposób na stały dochód. Inwestorzy jednak nie zawsze zdają sobie sprawę ze wszystkich czynników wpływających na poziom zysku z takiej działalności. Ustalenie rentownej wysokości czynszu nie jest jedynie kwestią kosztów samej nieruchomości.
Pod uwagę należy brać również atrakcyjność lokalizacji, okoliczną infrastrukturę czy fundusz remontowy. W poniższym artykule omawiamy te czynniki, podajemy sposób na łatwe oszacowanie rentowności oraz wskazujemy regiony, w których taka inwestycja jest najbardziej opłacalna.
Od czego zależy wysokość czynszu?
Inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, że ceny mieszkań o tym samym metrażu zależą od ich lokalizacji. Różnicę widać nie tylko pomiędzy miastami, ale także między poszczególnymi dzielnicami. Istotny wpływ na koszt zakupu mają również takie czynniki jak np. obecność windy, czy dostęp do miejsc parkingowych. O ile kupujący mieszkania mają tego świadomość, o tyle wynajmujący nie zawsze biorą to pod uwagę.
Osoby chcące zarobić na wynajmie mieszkań często z góry ustalają czynsz, zakładając 5 lub 8% zysku. Nie badają jednak wcześniej rynku pod kątem lokalnych cen i nie biorą pod uwagę kwestii związanych z atrakcyjnością lokalu. Nie uwzględniają również konieczności przeprowadzania remontów, czy to okresowych, czy koniecznych w nagłych przypadkach. Należy też przewidzieć momenty, w których mieszkanie z różnych względów nie będzie wynajmowane. Dopiero uwzględnienie tych wszystkich czynników pozwala na prawidłowe wyliczenie rentowności inwestycji.
Trzeba także pamiętać, że czynsz nie jest wartością stałą i ustaloną raz na zawsze. Może on ulegać zmianie w zależności od koniunktury i zmieniających się warunków rynkowych czy atrakcyjności lokalu oraz jego lokalizacji.
- Przeczytaj także: Porównanie inwestycji deweloperskich w Polsce
Atrakcyjna lokalizacja kluczem do sukcesu
Jednym z głównych czynników wpływających na cenę zakupu lokalu i wysokość czynszu jest region. Ceny będą wyższe w dużych miastach, ponieważ jest tam większy popyt. Mieszkania znajdujące się w okolicy zakładów pracy i ośrodków akademickich są bardziej atrakcyjne, a przez to droższe. Znaczenie ma również okoliczna infrastruktura – dostęp do sieci komunikacyjnej, ośrodków handlowych itp. Ustalając wysokość czynszu i wyliczając rentowność należy uwzględnić te czynniki.
Pomocne jest w tym przypadku przeanalizowanie innych ofert w okolicy. Ze względu na znaczne różnice ceny wynajmu w różnych miastach Polski, a nawet w poszczególnych dzielnicach tych samych miast, konieczne jest ustalenie rynkowych cen dla konkretnej lokalizacji. W tym celu możemy skorzystać np. z internetowych portali z ogłoszeniami.
Najwyższy czynsz osiąga się w dużych miastach, do których ludzie migrują w poszukiwaniu pracy lub wyższego wykształcenia. Duży popyt sprawia, że wynajmujący może uwzględnić w czynszu większą marżę. Osoby szukające nieruchomości do wynajmowania powinny również śledzić plany zagospodarowania przestrzeni i być na bieżąco z dużymi inwestycjami, których realizacja może wpływać na podniesienie wartości lokalu. Przykładem mogą być plany budowy nowej dzielnicy na obszarze Wolnych Torów w Poznaniu, które zwiększają również atrakcyjność dzielnic sąsiadujących. W dużych miastach trzeba jednak liczyć się ze znacznie wyższymi kosztami zakupu nieruchomości.
Pamiętajmy także o tym, że w mniejszych miastach i na prowincji oferta mieszkaniowa jest bardzo mała, szczególnie na rynku pierwotnym. Developerzy raczej unikają takich miejsc, przez co zwyczajnie brakuje mieszkań do kupienia.
- Przeczytaj także: Jak wybudować i sprzedać mieszkanie z 15% zyskiem w 3 lata?
Jak obliczyć rentowność inwestycji?
Omawianą różnicę rentowności w zależności od miasta przedstawiamy w poniższej tabeli. Na potrzeby naszej analizy uśredniliśmy ceny najmu z kilku dzielnic w Krakowie, Poznaniu i Szczecinie. Rentowność obliczymy na podstawie mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych, kupionego na rynku pierwotnym.
| Kraków | Poznań | Szczecin | |
| Cena transakcyjna za m2 | 6 810 zł | 6 381 zł | 5 397 zł |
| Średnia oferowane ceny wynajmu m2 | 45,2 zł | 39 zł | 35 zł |
| Rentowność netto | 4,88% | 4,39% | 4,49% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie nbp.pl i otodom.pl
Przy cenach transakcyjnych podanych za IIIQ 2017 przez NBP będzie ono kosztować 374,5 tys. zł w Krakowie, 351 tys. zł w Poznaniu i 296,8 tys. zł w Szczecinie. Mieszkanie chcemy wykończyć w średnim standardzie, co będzie kosztować 1 000 zł/m2. Zwiększy to koszt zakupu o kolejne 55 tyś. zł. W idealnej sytuacji mieszkanie będzie ciągle wynajmowane, jednak my podchodzimy do tego tematu ostrożnie i w naszych obliczeniach zakładamy wynajem przez 10 miesięcy w roku.
Raz na kilka lat mieszkanie warto odświeżyć, a co kilkanaście przeprowadzić remont w celu utrzymania jego atrakcyjności. Aby nie wykorzystywać do tego prywatnych oszczędności, warto uwzględnić w czynszu koszty funduszu remontowego. W naszym przykładzie zakładamy, że jest to 150 zł miesięcznie przez cały rok (nawet kiedy mieszkanie stoi puste). Fundusz remontowy oczywiście pomniejsza rentowność, jednak w przypadku nagłych awarii, czy planowanych remontów, pozwala uniknąć wydawania większych sum z własnych oszczędności. W naszych obliczeniach uwzględniamy również 8,5% podatku od otrzymanego czynszu.
Na podstawie raportu portalu bankier.pl ustaliliśmy, że średnia wysokość czynszu dla mieszkań o powierzchni od 36 do 60 metrów wynosi odpowiedni: 2013 zł w Krakowie, 1741 zł w Poznaniu i 1659 w Szczecinie.
Rentowność uwzględniająca nasze założenia policzona jest w następujący sposób:
A więc gdzie inwestować, żeby zyskiwać?
Oczywistym jest, że najwyższą rentowność uzyskamy tam, gdzie wysokość czynszu będzie najwyższa w porównaniu do kosztów zakupu nieruchomości. Jednak pod uwagę należy brać również popyt, który jest znacznie większy w dużych miastach. Wedle naszych obliczeń, spośród trzech polskich miast, największy zysk osiągniemy w Krakowie, gdzie stosunek czynszu do poniesionych kosztów jest najbardziej korzystny i rentowność wynosi ~0,004. Niewiele mniej zyskamy w Szczecinie – tam rentowność plasuje się na poziomie ~0,0039, najgorzej natomiast sytuacja wygląda w Poznaniu, jest to tylko ~0,0036 w skali miesiąca.
Jednak jednoznaczne określenie, który region Polski jest pod tym względem najkorzystniejszy nie jest takie proste. Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna, a różnice w cenach pomiędzy dzielnicami tego samego miasta bardzo duże. Z tego względu istotne jest przeanalizowanie lokalnych cen i analiza rynku oraz przeliczenie rentowności dla każdej potencjalnej lokalizacji.
Trzeba sobie również zdawać sprawę, że rentowność będzie ulegała zmianie. O ile koszt kupna i wykończenia nieruchomości pozostaje niezmienny, o tyle koszty remontowe, podatek, a zatem i przychód może ulegać fluktuacjom w czasie. Czynsz powinien być dostosowany do aktualnych warunków na rynku, ale również do zmiennej atrakcyjności lokalizacji związanej z migracją ludności, planowaniem przestrzennym i inwestycjami w najbliższej okolicy czy też zmianami w sieci komunikacyjnej. Uwzględnienie tych czynników pozwoli na adekwatną ocenę rentowności i odpowiednie ustalenie wartości czynszu.
Jak utrzymać rentowność inwestycji w wynajem mieszkania?
Nieruchomość z biegiem lat traci swój urok. Wynajmujący szukają wyższego standardu i lepiej rozwiniętej okolicy. Inwestorzy nie są w stanie sprostać rosnącym potrzebom lokatorów. Jest jednak kilka sposobów, aby utrzymać jej atrakcyjność.
- Zadbaj o atrakcyjną lokalizację
Inwestorzy działający na rynku nieruchomości w pierwszej kolejności zwracają uwagę na lokalizację. Szeroko pojęta lokalizacja w przypadku np. mieszkania na wynajem odnosi się do najbliższego sąsiedztwa, węzła komunikacyjnego i obiektów użyteczności publicznej. Mieszkanie będzie bardziej atrakcyjne w spokojniej dzielnicy, z dala od różnej maści zakładów produkcyjnych, blisko terenów zielonych. Ważna jest bliskość obiektów użyteczności publicznej jak przedszkola, szkoły, uniwersytety, szpitale, służby porządkowe czy zwykłe sklepy.
Niestety na lokalizację posiadanego już mieszkania nie mamy wpływu. Z tego powodu z czasem możemy znaleźć się w sąsiedztwie nowo otwartej fabryki, czy nowej drogi, która zwiększy hałas. Musimy liczyć się z tym, że takie zmiany obniżą wartość nieruchomości. - Pamiętaj o regularnym remoncie
Na atrakcyjność nieruchomości wpływa jej stan. Co kilka lat odświeżyć ściany, a co kilkanaście przeprowadzić gruntowny remont. Należy również wymieniać zużywający się sprzęt AGD oraz zniszczone meble. Utrzymanie atrakcyjności mieszkania, a co za tym idzie – podnoszenie rentowności – wymaga regularnego ponoszenia kosztów.
Jak dywersyfikować inwestycje w nieruchomości, żeby nie tracić?
Przywiązanie inwestycji do stałej lokalizacji może spowodować utratę pierwotnej rentowność. Na przestrzeni lat zmieniają się preferencje najemców oraz miejsca, które wybierają. Właściciele nieruchomości są w pewien sposób przywiązani do swoich inwestycji, które z biegiem lat będą mniej atrakcyjne.
Należy zatem pamiętać o dywersyfikacji nieruchomościowego portfela inwestycji. Nawet jeśli inwestycja opiera się na kilku lokalach, warto mieć w planach także inwestowanie w różnych lokalizacjach.
Rozwiązaniami, które zdywersyfikują portfel inwestora, mogą być produkty kapitałowe oparte o rynek nieruchomości. Zapewniają inwestowanie w szerszą ofertę, największych projektów deweloperskich.
