Poszukując instrumentu finansowego, który szybko i komfortowo wygeneruje inwestorowi odpowiedni zysk, zwykle kierujemy swoją uwagę ku branży nieruchomości. Bezpieczne lokowanie kapitału w tym sektorze kojarzy się nam głównie z zakupem mieszkania lub lokalu usługowego. Należy jednak mieć na uwadze, że wraz z tym sposobem inwestowania wiążą się także pewne obligatoryjne działania, które pochłaniają zarówno środki, jak i cenny czas inwestora. Wraz z inwestowaniem w nieruchomość konieczne jest podjęcie zaawansowanych i nierzadko skomplikowanych działań zakupowych i remontowych. Do tego dochodzi konieczność znalezienia najemców, podpisania z nimi umowy i przekazania lokalu.

Czy chłonny i atrakcyjny rynek nieruchomości może zaoferować nam lepszą alternatywę? Jak najbardziej. Jednym z wygodniejszych i jednocześnie opłacalnych sposobów na lokowanie i pomnażanie kapitału jest zainwestowanie w zamknięte fundusze inwestycyjne.

Czym są fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ)?

Produkt ten kierowany jest dla zamożnych inwestorów poszukujących mniej czaso- i pracochłonnego sposobu generowania zysków bez ponoszenia dodatkowych obowiązków. By uczestniczyć w funduszu inwestycyjnym zamkniętym, inwestor musi zakupić certyfikaty inwestycyjne, które emitowane są w ściśle określonych ramach czasowych.

FIZy działają poprzez emitowanie wspomnianych certyfikatów mających status papierów wartościowych. Certyfikaty emitowane są w seriach, najczęściej oznaczanych literowo i mogą zostać wprowadzone na giełdę. Wszelkie zasady funkcjonowania funduszu określa jego statut.

Dużą zaletą FIZów względem funduszy otwartych jest możliwość skorzystania z szerszego spektrum instrumentów finansowych, co umożliwia realizację skuteczniejszych i bardziej dopasowanych strategii.

Fundusze inwestycyjne są formą zbiorowego inwestowania pieniędzy w różnorodne papiery wartościowe. Fundusz ma osobowość prawną, a zarządza nim towarzystwo funduszy inwestycyjnych. Celem funduszu jest wzrost wartości aktywów poprzez wzrost wartości lokat.

Przeczytaj także: Produkty kapitałowe oparte na rynku nieruchomości – atrakcyjne rozwiązanie, minimum problemów

Wyniki poprzednich emisji – współpraca Murapolu z TFI dała zarobić

Firma deweloperska Murapol zobowiązała się do odkupienia wyemitowanych certyfikatów HRE Murapol FIZ AN od inwestorów, którzy w ten produkt zainwestowali. Wysokość wykupu wynosi 115% ceny nabycia. Możliwa jest po upływie 3 lat.  Co więcej – TFI, które zarządza funduszem szacuje, że jest w stanie osiągnąć wyższą stopę zwrotu z tej inwestycji. Saturn TFI nie daje gwarancji, ale szacuje 9% stopę zwrotu w skali roku – co po upływie 3 lat daje oczekiwaną, szacowaną stopę w wysokości około 27%.  Z jednej strony posiadacz certyfikatów otrzymuje więc zapewnienie od odkupieniu za 115% wartości początkowej inwestycji.  Z drugiej strony jest szansa na wyższy zwrot z inwestycji.

Wyliczenia i prognozy dotyczą wyników historycznych, i niestety w dokumentacji funduszu próżno szukać informacji o tym, w jakich warunkach zysk inwestora może zostać zwiększony. Niemniej jednak, aby uzyskać tę wiedzę, warto prześledzić pozostałe FIZy, za które odpowiada firma Murapol, współpracująca z Towarzystwem Funduszy Inwestycyjnych Altus.

Kooperacja Altus TFI i dewelopera Murapol przyniosła owoc w postaci funduszu Murapol FIZ Mieszkaniowy, który uzyskał średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 8 proc. Firma Murapol przy współpracy z innym Towarzystwem – Trigon TFI, wypuściła na rynek kolejne trzy fundusze inwestycyjne zamknięte. Ich stopa zwrotu prezentowała się następująco:

• PROFIT III FIZ: 22,01% (od 01.05.2015 r.)
• PROFIT XVII FIZ: 8,81% (od 31.05.2016 r.)
• PROFIT XIX FIZ: 7,23% (od 31.05.2016 r.)

Przeczytaj także: Przegląd FIZów opartych o rynek nieruchomości – zobacz ile dały zarobić te rozwiązania

Płynność funduszu inwestycyjnego zamkniętego MURAPOL HRE FIZ AN

Fundusz Murapol HRE FIZAN został utworzony na okres 3 lat. Czas, na jaki fundusz pozyskuje kapitał, pokrywa się z realnym procesem budowlanym. Tyle trwa kupno i dostosowanie gruntu pod budowę, wybudowanie i wykończenie budynku oraz sprzedaż gotowych mieszkań. Wpłacone do funduszu pieniądze uczestników iwestycji zostają przeznaczone na wybudowanie mieszkań. Zysk generowany jest ze sprzedaży gotowych mieszkań. Nabywający certyfikaty tego funduszu uczestniczą w procesie inwestycji deweloperskiej Murapolu.

W celu zapewnienia odpowiedniej ochrony inwestycji certyfikaty nie zostaną wykupione przed upływem 3 lat. Nie będzie można z niej zrezygnować przed tym czasem. Chroni to zarówno wszystkich uczestników funduszu jak firmę Murapol. Okres inwestycji został tak zaplanowany, aby wybudować i sprzedać mieszkania. Zachwianie jednego elementu z powodu wycofania środków przez inwestorów niesie negatywne skutki dla całego przedsięwzięcia.

Dzięki temu Murapol ma pewność, że proces budowlany i sprzedażowy pozostanie stabilny, a inwestorzy, że otrzymają co najmniej gwarantowany zysk 15% po zamknięciu inwestycji.
Nad całym procesem pozyskania środków od inwestorów poprzez emisje certyfikatów Murapol HRE FIZAN nadzór sprawuje KNF.

Przeczytaj także: Najlepszy deweloper w Polsce – z kim i w czyją pracę warto teraz inwestować?

Czy inwestowanie w produkt kapitałowy oparty na rynku nieruchomości jest bezpieczne?

Czy dotychczasowe wyniki historyczne certyfikatów MURAPOL HRE FIZ AN świadczą o  bezpieczeństwie funduszu? Owszem, jednak kwestię bezpieczeństwa należy rozpatrywać w kontekście wewnętrznej sytuacji firmy. Jej sytuacja finansowa prezentuje się na zadowalającym poziomie, a na tle reszty branży deweloperskiej wskaźniki reprezentują bardzo obiecujące wartości.

Warto zaznaczyć, że wskaźnik zadłużenia  oscyluje znacznie poniżej średniej dla 10 największych spółek z branży deweloperskiej i wynosi 52,87%. Oznacza to, że firma Murapol znaczną część inwestycji buduje za gotówkę, zmniejszając tym samym udział kapitału obcego. Wobec tego, w przypadku trudnej sytuacji na rynku, firma nie powinna mieć problemów z obsługą zadłużenia.

Co więcej, na korzyść przedsiębiorstwa działa fakt, że Murapol reinwestuje ponad 90% wypracowanych zysków. Godne zauważenia jest to, iż deweloper przy relatywnie wysokich marżach sprzedażowych wciąż od kilku lat jest liderem pod względem ilości sprzedanych lokali w Polsce.

Jedną z niepokojących informacji może okazać się krótkoterminowa sytuacja zadłużeniowa firmy, co niejako wynika ze wskaźnika płynności bieżącej i wskaźnika szybkiej płynności, które wynoszą odpowiednio: 0,72 oraz 0,57 (dane z I półrocza 2017 r.).

Wskaźniki reprezentują wartości poniżej optymalnych, co może świadczyć o możliwości pojawienia się pewnych problemach z płynnością finansową Murapol w momencie dekoniunktury na rynku. Obecnie koniunktura jest bardzo dobra, a deweloper należy do najbardziej stabilnych oraz dochodowych firm z branży. Wymienione powyżej dwa wskaźniki płynności nie rzutują na ogólną ocenę atrakcyjności oferty, a niesione przez nie informacje mogą okazać się przydatne dopiero w momencie pojawienia się na rynku słabej koniunktury.