System condo stanowi interesującą formę inwestowania kapitału. Powstał w USA i szybko zadomowił się w Europie Zachodniej. Obecnie, od blisko dziesięciu lat, metoda ta zyskuje na popularności również w naszym kraju. W artykule prezentujemy, czym jest system condo, jakie są jego wady i zalety, a także, na co zwrócić uwagę, decydując się na ten sposób lokowania kapitału.

Na czym polega inwestowanie w condo?

Condo hotele stanowią duży kompleks nieruchomości podzielonych na poszczególne jednostki. Nieruchomość tworzona jest przez zbiór jednostek mieszkalnych (condominium), wykupywanych na własność przez prywatnych inwestorów. Inwestor staje się właścicielem lokalu oraz części wspólnych obiektu i tym samym może z nich korzystać wedle własnych potrzeb. Pod swoją nieobecność właściciele mogą odpłatnie wynajmować posiadane apartamenty podmiotom trzecim, czerpiąc z zysk z wynajmu oscylujący w granicach od 3 do 7 proc. rocznie.

Za zarządzanie lokalem odpowiada operator hotelowy. To on odpowiedzialny jest za utrzymanie czystości, czy prowadzenie usług gastronomicznych. Co więcej, operator hotelowy realizuje wszelkie dodatkowe usługi obecne w ofercie obiektu, jednocześnie biorąc na siebie część kosztów utrzymania nieruchomości. Firma zarządzająca obiektem prowadzi również kampanie marketingowe mające na celu przyciągnąć gości.

Czy Condo to tylko kurorty?

Na rynku pokutuje twierdzenie, że system condo obejmuje wyłącznie wakacyjne kurorty, a inwestycje tworzone są głównie w nadmorskich miejscowościach lub górskich centrach turystycznych. Czy słusznie? System powstał w Miami Beach w latach 50. XX wieku i tym samym niejako utorował kierunek rozwoju tego modelu inwestycyjnego. Niemniej jednak, w systemie condo znajdziemy również prestiżowe hotele w największych miastach w Polsce. W modelu tym wybudowane są całe osiedla jednorodzinnych domków, czy apartamentowców – głównie w lokalizacjach o dużym natężeniu turystów i stałych lub sezonowych pracowników.

Model condo zasłynął głównie dzięki takim inwestycjom jak: hotele Hilton Donalda Trumpa, Kempinsky, Four Seasons, Starwood, czy La Meridien. Na rodzimym podwórku mamy: Hotel System Grupy Salwator, Zdrojowa Invest w Kołobrzegu, czy aparthotel Puławska Residence w Warszawie.

Czy zysk z tej inwestycji jest gwarantowany? Kto daje gwarancję?

Model condo nie jest odporny na koniunkturę, dlatego też zysk nigdy nie może być w pełni zagwarantowany. Niemniej, w umowie o zakupie powinien znaleźć się zapis dotyczący gwarancji zysków, a także punkt informujący o procedurach w sytuacji, gdy lokal nie generuje odpowiednich zysków. W idealnej umowie to operator powinien ponosić koszta nieopłacalnej inwestycji i wypłacać inwestorowi należne środki. Wybierając nieruchomość, należy kierować się kilkoma istotnymi aspektami, a przede wszystkim powinno się stawiać na pewną lokalizację, która przyciągnie do wykupionego lokalu odpowiednią ilość gości.

Konferencja Hotel Trends wykazała malejący trend zysków z condo. Poziom wypłat w 2016 roku oscylował w granicach 7 proc. W 4 kwartale 2017 roku oraz w dalszych prognozach, zyski z inwestycji powoli spadają do ok. 5,5 procent. Obniżka cen wystosowana przez deweloperów stanowi swego rodzaju zabezpieczenie wypłat i urealnia ceny względem rynkowych realiów.

Na co trzeba zwrócić uwagę przed zainwestowaniem w condo?

Przed inwestowaniem kapitału w nieruchomości oparte na systemie condo, należy dokładnie i metodycznie zweryfikować kilka aspektów dotyczących zarówno warunków umowy, jak i samej opłacalności inwestycji. Poniżej prezentujemy pięć istotnych zagadnień.

Lokalizacja – nie tylko kurorty dają zarobić

Absolutnie najważniejsza kwestia. To od lokalizacji zależny jest generowany zysk oraz rentowność inwestycji. Należy pamiętać, że inwestycje w modelu condo są zależne od koniunktury oraz popularności miejscowości. Dlatego też należy dokładnie zastanowić się, czy wybrane miejsce jest wszechstronnie atrakcyjne i odporne na koniunkturę turystyczną. Poza klasycznymi nadmorskimi kurortami, czy górskimi centrami turystycznymi, deweloperzy coraz częściej budują condo nieruchomości w kluczowych miastach Polski. Są to inwestycje zlokalizowane blisko największych centrów biznesu. Są tworzone po to, aby umożliwić zarządom, dyrektorom, managerom wynajęcie wygodnego apartamentu w pobliżu ich firmy.

Tego typu lokale cieszą się obecnie rosnącą popularnością, jednak nie ze względów turystycznych. Warszawa, Wrocław, Kraków, Szczecin, Trójmiasto stanowią cel migracji zarobkowej – również obcokrajowców. Warto wykorzystać ten trend w poszukiwaniach odpowiedniej nieruchomości.

Doświadczenie operatora – najważniejsze jest międzynarodowe doświadczenie

Należy pamiętać, że za zarządzanie całym obiektem oraz poszczególnymi lokalami wraz z marketingiem nieruchomości odpowiada wyspecjalizowane przedsiębiorstwo, tzw. operator hotelowy. Operator kompleksowo i komplementarnie świadczy wynajem apartamentu. Często dba, aby apartamenty były wyposażone wg standardu sieci hotelarskich.

Operator obsługuje także gości. Od momentu rezerwacji, przez regulację finansów, sprzątanie, serwis, aż po zdanie kluczy. Odpowiednia jakość świadczonych usług ma decydujący wpływ na atrakcyjność pobytu w condo hotelu, a tym samym na zadowolenie gości. Wraz z odpowiednią strategią marketingową, czynniki te są w stanie zapewnić ciągłość najmu, a w konsekwencji generowanie większych zysków dla inwestora.

Odpowiednio doświadczony i sprawny operator to prawdziwy skarb. Przed zdecydowaniem się na wykup lokalu, warto zweryfikować doświadczenie oraz umiejętności firmy operatorskiej.

Warunki umowy – warto wiedzieć ile zarobisz i jakie są będziesz miał obowiązki

To od nich zależy dalsza współpraca i opłacalność inwestycji. Dlatego też należy dokładnie, kilkukrotnie przestudiować umowę, najlepiej wraz z prawnikiem wyspecjalizowanym w prawie własnościowym oraz rynku nieruchomości. Na jakie aspekty umowy należy zwrócić szczególną uwagę?Przede wszystkim warto zapoznać się z zapisami informującymi o odpowiedzialności za wynajem lokalu w condo nieruchomości. Należy sprawdzić, która strona umowy odpowiedzialna jest za zbyt małe obłożenie lokalu najemcami. Jak wspomnieliśmy we wcześniejszej części artykułu, najlepiej byłoby, gdyby odpowiedzialność w pełni spoczywała na barkach operatora, a w przypadku zbyt małych zysków, to firma operatorska powinna ponosić koszta z tytułu ryzyka inwestycji.

Należy również zwrócić uwagę na kwestię zysków inwestora. Umowa powinna zawierać informację o wysokości prowizji pobieranej przez spółkę zarządzającą inwestycją, a także zapis informujący o gwarancji odpowiedniego pułapu zysku z inwestycji.

Doświadczenie dewelopera – sprawdzaj sytuację finansową

Doświadczenie firm budowlanych realizujących projekty nieruchomości komercyjnych ma równie istotny wpływ na finalną atrakcyjność condo hotelu. Zwykle nieruchomości w systemie condo budowane są przez profesjonalnych i renomowanych deweloperów.

Firmy deweloperskie środki na budowę condo hoteli czerpią z utworzonych funduszy, z których realizują inwestycję, wobec czego nie muszą obciążać się horrendalnymi kredytami bankowymi. Mimo to, warto zwrócić uwagę na doświadczenie dewelopera, stan finansów firmy, a także na poprzednie realizacje.

Transfer środków – sprawdzaj w umowie formę finansowania inwestycji

Fundusz na realizowanie inwestycji tworzony jest z wpłat dokonywanych przez inwestorów na poszczególnych etapach realizacji budowy. Jeśli inwestor decyduje się na zakup lokalu w niepowstałej inwestycji, musi liczyć się z ewentualnością finalizowania jej w systemie ratalnym. Niektórzy deweloperzy przystają również na dokonanie jednorazowej, całościowej wpłaty. Podczas zawierania umowy należy zwrócić uwagę na preferowaną przez dewelopera formę transferu środków na inwestycję.

Dziura w ziemi czy gotowa inwestycja?

Raczkujący rynek wtórny condo hoteli w Polsce nieco ogranicza inwestorom pole do manewru. Jednak inwestowanie w nierozpoczęte nieruchomości, mimo obawy o upadłości deweloperów, jest bezpieczniejszą formą inwestowania niż zakup lokalu z rynku pierwotnego.

W 2017 roku rozpoczęto budowę wielu przyszłościowych projektów i wciąż planowane są nowe inwestycje. Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować, czy kupujemy już rozpoczętą nieruchomość, czy dziurę w ziemi. Naturalnie od etapu realizacji zależny jest czas oddania inwestycji, a także tempo rozpoczęcia generowania zysków przez apartament.

Zwykle deweloperzy oferują spore zniżki i upusty podczas inwestowania w nieruchomość będącą we wczesnej  fazie budowy.

Wady i zalety inwestycji w condo hotele

Do podstawowych zalet inwestycji w systemie condo należy zaliczyć możliwość uzyskania wysokiego zysku. Na wynajmie apartamentów w condo hotelach można zarobić nawet dwukrotnie więcej niż na lokacie bankowej. Poza tym, wynajmując lokal, inwestor zarabia cały rok, niezależnie od obłożenia obiektu najemcami. Wielu operatorów oferuje właścicielom lokali tańsze zakwaterowanie, na którego cenę składa się głównie koszt mediów, wyżywienie i sprzątanie. Długość pobytu właściciela określana jest w umowie i najczęściej wynosi 28 dni. Naturalnie, inwestując w condo, możemy liczyć na znaczną wygodę oraz oszczędność czasu – lokalem oraz marketingiem, który przyciąga gości, zajmuje się operator.

Inwestując w condo hotele nigdy nie zarobimy więcej, niż przy samodzielnym wynajmie. Taki jest koszt wspomnianego komfortu i oszczędności czasu przy zarządzaniu i promocji nieruchomości. Oczywiście, istnieje spore ryzyko wybrania nieopłacalnej lokalizacji, a także natrafienia na niekompetentnego zarządcę, który nie będzie w stanie obłożyć obiektu odpowiednią ilością najemców, jednocześnie nie radząc sobie z zachowaniem wysokich standardów obsługi gości. Tych zagrożeń można uniknąć – badając dokładnie warunki umowy, sytuację finansową dewelopera, sieć hoteli – do której należy inwestycja oraz doświadczenie operatora.