Ten rok, z powodu pandemii koronawirusa, jest wyzwaniem dla całego rynku nieruchomości mieszkalnych. Sytuacja inwestorów na rynku wynajmu uległa zmianie. Spada zainteresowanie tą formą mieszkania, ponieważ wiele uczelni prowadzić będzie zajęcia on-linie. Ludzie mniej się przemieszczają, więc popyt na najem krótkoterminowy też się zmniejszył. Od marca spadają średnie stawki najmu. Inwestorów rynku nieruchomości mieszkalnych czeka okres dużej niepewności co do kierunku, w którym będzie zmierzał rynek i czy będą mogli utrzymać rentowność z początku obecnego roku. Rośnie ryzyko spadku cen nieruchomości w kolejnych kwartałach i zmniejszenia stawek z najmu. Istnieją jednak sposoby na to, żeby bez posiadania lokalu inwestować na rynku nieruchomości poprzez inne produkty kapitałowe i osiągać rentowność na poziomie z początku roku.
Wśród takich rozwiązań pojawiają się np. inwestycje w akcje spółek związanych z pionem nieruchomości, gdzie można zarobić na wzroście ich kursu. Porównywalny zysk inwestorzy mają szansę osiągnąć na obligacjach firm deweloperskich. Nietrudno znaleźć przedsiębiorstwa, które za pożyczone od inwestorów pieniądze zapłacą nawet 4-6%. Odrębną kategorię stanowią fundusze zamknięte, współtworzone przez firmy deweloperskie, skierowane do zamożnego inwestora. Za ich pośrednictwem można inwestować w witryny sklepowe, kamienice, nieruchomości komercyjne czy przestrzeń reklamową.
Fundusze zamknięte inwestujące w mieszkania dostosowują się do zmian stawianych przez rynek. Zarządzający dążą do uzyskania wysokiej rentowności, pozbywając się przy tym słabych pozycji. Działając na szeroką skalę mogą mocno negocjować warunki umów, w przeciwieństwie do indywidualnego inwestora, który nie ma takiej możliwości.
Produkty kapitałowe lepsze od tradycyjnego najmu?
Produkty inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości osiągały wyższy dochód w porównaniu ze średnia stopą zwrotu z najmu. Jest to tylko jedna z ich przewag. To, co będzie ryzykiem w przypadku indywidualnego najmu, nie będzie zagrożeniem dla produktów inwestycyjnych rynku nieruchomości.
Nieruchomość, np. w postaci mieszkania, wynajmujemy całkiem obcym osobom. Nie możemy przewidzieć, jak będą dbać o mienie, które nie jest ich własnością. Umowa i kaucja w pewnym stopniu zabezpieczają interesy obu stron. Należy pamiętać, że pomimo tego może dojść do sytuacji, kiedy koszty szkód wyrządzonych przez najemców przekroczą wysokość wpłaconej kaucji. Najemcy mają prawo zdać nieruchomość z nieuregulowanymi opłatami, np. za okres grzewczy. Ściągnięcie należności może być czasochłonne, przez co może dojść do spadku rentowności z wynajmu. Produkty inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości odciążają nas od tego rodzaju problemów związanych z wynajmem nieruchomości.
- Przeczytaj także: Wszystko o inwestowaniu na rynku nieruchomości
- Przeczytaj także: Przegląd funduszy zamkniętych (FIZ) opartych o rynek nieruchomości.
Wynajem nieruchomości bez problemów z remontami i lokatorami
Na wysokość zysku z wynajmu nieruchomości ma wpływ również jej zużycie. Co to oznacza? Warto co jakiś czas odświeżyć mieszkanie, z kolei co kilkanaście lat z pewnością przydałoby się przeprowadzenie większego remontu. Inwestorzy powinni brać pod uwagę także wymianę i bieżącą naprawę sprzętu AGD. W czasie trwania wynajmu może dojść do różnego rodzaju większych i mniejszych awarii, gdzie niezbędna będzie reakcja najemcy. Te większe, jak np. zalanie mieszkania, zostaną pokryte z ubezpieczenia. Jednak mniejsze naprawy obciążają rachunek właściciela mieszkania.
Cena jaką płaci się za mieszkanie wraz z kosztami jego adaptacji jest niezmienna. Stanowi ona wkład inwestycyjny, od którego liczona jest rentowność. Wielu inwestorów zapomina, że z biegiem lat dochód przestaje być stały. Pojawiają się wydatki związane z użytkowaniem lokalu – remonty, czy wymiana urządzeń i mebli. Czynsz jaki płacą najemcy też będzie ulegał modyfikacji. Nie można dokładnie przewidzieć, czy za kilka lat obecne stawki rynkowe nie będą niższe. Dodatkowo trzeba brać pod uwagę, że mieszkanie może stać puste przez kilka miesięcy w roku.
Oprócz strat finansowych wynajmujący traci nie tylko czas, ale także nerwy i zdrowie, które trudno jest wycenić. Prawidłowość ta jest kolejną przewagą produktów inwestycyjnych, np. funduszy zamkniętych na indywidualnym najmie. Wspomnianych wcześniej zmartwień unikniemy wybierając produkty inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości. Za pośrednictwem np. funduszy inwestycyjnych inwestujemy w rynek nieruchomości i eliminujemy przeciwności indywidualnego inwestowania w mieszkania na wynajem.
- Przeczytaj także: Raport o sytuacji na rynku deweloperów
Wartość wynajmowanej nieruchomości – co na nią wpływa?
Wynajmowana nieruchomość z różnych przyczyn może tracić na wartości. Jednym z powodów może stać się zmiana zagospodarowania przestrzennego, np. wybudowanie w pobliżu uciążliwego zakładu produkcyjnego. Niejednokrotnie tereny zielone będące atutem lokalizacji zostają przeznaczone na budowę sklepów. Pojawienie się nowych budynków w sąsiedztwie nieruchomości przełoży się na wzrost liczby samochodów i problemy z miejscami parkingowymi. W ciągu kilkunastu lat wcześniej atrakcyjna nieruchomość może stracić na wartości i stać się niepożądaną. Najemcy z czasem zmieniają swoje preferencje, szukają lokali o wysokim standardzie, z konkretną liczbą pokoi. O ile możemy podnieść standard i jakość mieszkania, o tyle na jego metraż nie mamy żadnego wpływu. Wszystkie wspomniane czynniki mogą stać się powodem zmniejszenia zainteresowania lokalem i spadku przychodu z wynajmu.
Produkty inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości – zalety
Rentowność wynajmowanej nieruchomości zależna jest również od lokalizacji, czyli miasta i dzielnicy, w której jest położona. Nie bez znaczenia jest także bliskość węzła komunikacyjnego. Przed wyborem lokalu najemcy zwracają uwagę na wiele czynników, które nie stanowią problemu w przypadku produktów inwestycyjnych opartych o rynek nieruchomości. Decydując się na nie możemy mieszkać i inwestować w dowolnym miejscu. Nie trzeba także regularnie doglądać nieruchomości, szukać nowych lokatorów i sprawdzać, czy aby na pewno rachunki są płacone na czas.
Niewątpliwą zaletą kupna lokalu jest posiadanie aktu własności. Dzięki niemu inwestor otrzymuje klucze do mieszkania, do którego może wejść i sprawdzić jego stan. Kupując certyfikat inwestycyjny, akcję, czy obligację stajemy się częścią większego biznesu, który może wygenerować dla nas wyższy przychód i jest całkowicie bezobsługowy. Zyskujemy wówczas cenny czas i spokój.
Błąd: Brak formularza kontaktowego.
