Sprzedaż prywatnej nieruchomości jest czynnością cywilnoprawną, od której US pobiera odpowiednią opłatę z tytułu podatku „od wzbogacenia”. Jaka jest wysokość tego podatku i kto jest zobligowany do jego płacenia? Czy możliwe jest uniknięcie opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości i w jakim przypadku należy go zapłacić?
Podstawę obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości jest ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wedle zapisów ustawy, podatek „od wzbogacenia” wynosi 19 proc. wartości sprzedanej nieruchomości.
Podatek naliczany jest w przypadku, gdy podatnik sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od dnia jej nabycia. Po minięciu 5 lat podatkowych obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przedawnia się i wówczas na podatniku nie ciąży konieczność składania deklaracji w urzędzie skarbowym.
Uwaga: należy mieć na uwadze, że w ustawie mowa o latach podatkowych, które różnią się w sposobie naliczania od lat kalendarzowych. Aby to wyjaśnić, posłużymy się przykładem. Podatnik Marcin nabył działkę nad morzem w czerwcu 2015 roku i zamierza sprzedać w lipcu 2020 roku. W takiej sytuacji będzie on zmuszony zapłacić podatek „od wzbogacenia się”, bowiem 5 lat podatkowych minie dopiero 1 stycznia 2021 roku.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Obliczenie podatku nie powinno nastręczyć wiele trudności. W przypadku sprzedaży nieruchomości po cenie wyższej niż nastąpił jej zakup, podatek dochodowy w wysokości 19 proc. naliczany jest od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania. Do kosztów uzyskania można doliczyć m.in. taksę notarialną, koszt prac remontowych i modernizacyjnych, podatek od czynności cywilnoprawnych czy usługę pośrednika nieruchomości.
Przykładowo podatnik Andrzej kupił dom pod Warszawą w cenie 500 000 zł. Po 4 latach sprzedał go za 550 000 zł. Będzie on musiał opłacić 19-procentowy podatek dochodowy od kwoty 50 000 złotych. Jeżeli doliczymy do tego koszty uzyskania, których łączna suma wyniesie np. 5 000 złotych, wówczas Andrzej będzie musiał zapłacić 19% z kwoty 45 000 złotych, więc zasili konto urzędu skarbowego kwotą 8 550 złotych.
Oczywiście w przypadku sprzedaży nieruchomości bez zysku lub ze stratą, podatek dochodowy nie jest naliczany.
Darowizna i spadek – zmiany po 1 stycznia 2019 roku
W przypadku nabycia nieruchomości z tytułu darowizny podatek będzie naliczany od całej kwoty transakcji sprzedaży, co okaże się najbardziej niekorzystne z punktu widzenia podatnika.
Pewne problemy nastręcza zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat karencji w przypadku zyskania jej w spadku. Niemniej 1 stycznia bieżącego roku prawo spadkowe zmieniło się na korzyść podatników.
Przed 1 stycznia 2019 roku okres 5-lat karencji liczony był od daty śmierci spadkodawcy. Obecnie okres ten liczony jest od momentu nabycia nieruchomości przez zmarłą osobę. Zatem w przypadku przepisania wnukowi mieszkania przez dziadków, którzy nabyli je minimum 5 lat przed śmiercią, wnuk może zbyć nieruchomość bez płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Uniknięcie podatku dzięki zainwestowaniu we własne cele mieszkaniowe
Z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych zwolnione są osoby, które środki z transakcji przeznaczą w całości na własne cele mieszkaniowe.
Również ten zapis uległ korzystnym zmianom w bieżącym roku. Przed 1 stycznia 2019 r. podatnik musiał przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe do 2 lat od końca roku podatkowego, w którym zbył nieruchomość. Po nowelizacji ustawy okres ten wydłużono do 3 lat podatkowych.
Do własnych celów mieszkaniowych można zaliczyć wszystkie wydatki związane z chęcią nabycia lub wybudowania nieruchomości. Zatem wydatkami tymi mogą być:
- spłata kredytu z odsetkami zaciągniętego na poczet zakupu nieruchomości,
- zakup materiałów budowlanych na remont lub wybudowanie budynku mieszkalnego,
- wydatki związane z zakupem nieruchomości,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Należy pamiętać, że uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat podatkowych możliwe jest jedynie, gdy na cele mieszkaniowe przeznaczy się całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Wszystkie transakcje muszą być udokumentowane fakturami. Jeśli na cele mieszkaniowe nie zostaną przeznaczone wszystkie środki, podatek musimy zapłacić od tej kwoty, która nie została przeznaczona na cele mieszkaniowe.
Co więcej, nawet gdy podatnik skorzysta z prawa do ulgi podatkowej od podatku dochodowego, musi poinformować o tym Urząd Skarbowy w rocznym zeznaniu podatkowym na druku PIT 39.
