Prosty sposób na zmniejszenie ryzyka inwestowania w nieruchomości

W ciągu kilku ostatnich lat inwestycje w nieruchomości stały się tematem budzącym ogromne zainteresowanie na rynku. Dlaczego? Lokowanie środków w nieruchomości to oprócz ochrony siły nabywczej pieniądza, minimalizacja ryzyka straty, a także wysoka rentowność inwestycji. W powszechnej opinii – na nieruchomościach nie można stracić! Jednak jak na każdym rynku, bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, proces inwestycyjny może okazać się nietrafiony, a zainwestowane pieniądze mogą przepaść. Dlatego też, przed jego rozpoczęciem należy powziąć wszelkie działania, które doprowadzą do minimalizacji ryzyka związanego z inwestycją.

Zalety inwestowania w nieruchomości

Najpopularniejszymi formami inwestowania w nieruchomości są obecnie inwestycje w mieszkania na wynajem oraz flipping nieruchomości. W przypadku pierwszego rozwiązania inwestor co miesiąc otrzymuje od osób wynajmujących czynsz, który może przeznaczyć na bieżące wydatki. W zależności od standardu mieszkania czy domu, a także innych czynników, takich jak np. lokalizacja nieruchomości, może on wygenerować rocznie około 6-9% przychodu. Jest to więc wartość kilkukrotnie większa, niż na standardowej lokacie bankowej, co dodatkowo zwiększa popularność kupowania mieszkań na wynajem.

W powszechnej opinii łatwo stworzyć swego rodzaju perpetuum mobile na rynku nieruchomości. Konieczne nie jest nawet posiadanie całej kwoty w gotówce. Z powodu niskich stóp procentowych, dla dużego grona inwestorów, atrakcyjne jest kupno mieszkania na kredyt. Czynsz, który otrzymują od najemców nierzadko przewyższa ratę kredytu, a więc w pewien sposób to najemcy ponoszą koszty zobowiązania finansowego. Po spłaceniu kredytu inwestor ma mieszkanie na własność. Krótko mówiąc, nie licząc  wkładu własnego, inwestor po 30 latach wchodzi w posiadanie nieruchomości, za którą, teoretycznie, nic nie zapłacił. To oczywiście duże uogólnienie, kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągnięte na 20-30 lat, w tym czasie stopy procentowe mogą ulec zmianie – na niekorzyść inwestora – i nawet zwiększanie opłat pobieranych od najemców nie pokryje rat kredytu. W takiej sytuacji  inwestor będzie zmuszony „dokładać” do swojego, jak wcześniej myślał, perpetuum mobile.

Flipping nieruchomości może przynieść jeszcze wyższą rentowność. Z odpowiednią wiedzą, doświadczeniem i siecią kontaktów możliwe jest wypracowanie od 7 do ponad 15% zysku rocznie. Wystarczy znaleźć mieszkanie poniżej ceny rynkowej, wyremontować je i sprzedać z zyskiem. Na popularnych serwisach internetowych znajdują się tysiące ofert sprzedaży mieszkań, więc znalezienie okazji inwestycyjnej to tylko kwestia czasu. To jest oczywiście spore uproszczenie całego procesu. Doświadczony inwestor dzięki swojej szerokiej sieci kontaktów ma możliwość nabycia mieszkania, które często nie trafiają na serwisy internetowe. Przeprowadzenie remontu, a następnie późniejsza sprzedaż wymaga wiedzy i doświadczenia, aby cały proces mógł zakończyć się sukcesem. W praktyce flipping nieruchomości jest dużo bardziej skomplikowany niż w powszechnie panującej opinii.

Ryzyka inwestowania w nieruchomości

• Rentowność

6-9% to średni roczny zysk inwestora, który wynajmuje mieszkanie przez okres pełnych 12 miesięcy. Każdy miesiąc bez lokatorów to oczywiste obniżenie rentowności inwestycji. Przy najmie 10-miesięcznym przychód spada do 4-6%.

Dużym błędem jest uwzględnienie w kalkulacjach ryzyka braku najemców, a także sposobu traktowania cudzej własności przez osoby wynajmujące mieszkanie. Warto w obliczeniach uwzględnić pieniądze, przeznaczone na fundusz remontowy.

Aby mieszkanie znalazło najemców musi być atrakcyjne i estetyczne, dlatego co jakiś czas warto je odświeżyć (np. odmalować ściany, zmienić dekoracje czy umeblowanie), a co 10-15 lat przeprowadzić gruntowny remont. Uruchomienie funduszu remontowego na przyszłe prace obniża rentowność inwestycji do 3-5% w skali roku.

Oprócz wyżej wymienionych czynników, problematyczne może okazać się samo obliczenie rentowności. Stopę zwrotu z inwestycji podaje się w skali roku. Ułatwia, to porównanie różnych form inwestycyjnych. Inwestor, który sprzedał nieruchomość za 600 000 zł, płacąc za nią 500 000 (wliczając w to wszystkie opłaty i remont) osiągnął 100 000 zł przychodu, czyli 20% brutto (każdy indywidualnie rozlicza podatki). Zakładając, że od kupna do sprzedaży minęło 18 miesięcy, roczna stopa zwrotu spada do 13% brutto.

W razie wzrostu stóp procentowych, wzrośnie atrakcyjność lokat bankowych. Nastąpi odpływ kapitału z rynku nieruchomościowego w stronę rynku bankowego. Inwestorzy, którzy wcześniej przeszli w odwrotnym kierunku mogą powrócić do lokat sprzedając swoje mieszkania. Taki ruch w większej skali spowoduje spadek cen nieruchomości i obniżkę ich rentowności.

• Brak wiedzy i doświadczenia

Inwestycje na rynku nieruchomości wymagają doświadczenia i wiedzy. Przeprowadzając transakcję inwestor musi znać wszystkie kwestie prawne i podatkowe dotyczące tego rynku. Dzięki eksperckiej wiedzy i doświadczeniu szybko oceni on atrakcyjność danej oferty, tendencje panujące na rynku, a także uniknie wad prawnych, mogących towarzyszyć inwestycji. Poza tym z łatwością znajdzie odpowiednie pod konkretny cel mieszkanie i przygotuje je do transakcji.

Dużym ryzykiem jest kupno nieruchomości bez sprawdzenia, czy nabywany lokal jest wolny od wad prawnych. Należy zweryfikować, czy sprzedawcy przysługuje prawo własności nieruchomości. Kontrola stanu prawnego pozwoli wykluczyć czy nieruchomość nie jest obciążona lub ograniczona prawem rzeczowym (np. hipoteką, użytkowaniem czy służebnością), czy też prawem osoby trzeciej (najmem, dzierżawą, dożywotnią własnością).

Kupno nieruchomości z wadą prawną narazi inwestora na stratę dwóch najistotniejszych dla niego rzeczy – pieniędzy i czasu. Dodatkowo, rezygnacja z takiej inwestycji może okazać się nie lada wyzwaniem.

• Problem z wyznaczeniem ceny sprzedaży

Cenę powinno ustalać się w oparciu o średnie ceny ofertowe w konkretnej lokalizacji mieszkań o podobnym standardzie. Szybkie sprzedanie nieruchomości po wyższej cenie może okazać się niemożliwe do zrealizowania. Wyjście z inwestycji ulokowanej na rynku nieruchomości nie odbywa się z dnia na dzień. Chęć szybkiego wycofania pieniędzy wiąże się z koniecznością obniżenia ceny. Nawet najbardziej atrakcyjne oferty potrzebują czasu na realizację transakcji, inwestor musi uzbroić się więc w cierpliwość i czekać na satysfakcjonującą propozycję, albo zacząć stopniowo obniżać cenę.

Sztywne trzymanie się ustalonej na początku ceny może wydłużyć czas realizacji transakcji, a nawet spowodować brak finalizacji sprzedaży. Doświadczeni inwestorzy, oferując nieruchomość, mają ustaloną cenę minimalną za jaką chcą sprzedać mieszkanie, w ofercie jednak rozpoczynają od ceny wyższej, tak aby umożliwić sobie systematycznie jej obniżanie do określonego wcześniej minimum. Dzięki takiej polityce są w stanie sprzedać mieszkanie w ciągu 1-3 miesięcy bez utraty rentowności.

Na rynku nieruchomości inwestor zderza się z dwoma problemami związanymi z pieniędzmi: ograniczonym kapitałem, który posiada oraz swoją zdolnością kredytową, która ogranicza mu możliwość nabycia kilkunastu lokali jednocześnie. Dodatkowo niemożliwa jest także częściowa rezygnacja z podjętej inwestycji – nieruchomość można sprzedać w całości, lub wcale.

• Czas

Przeprowadzenie całego procesu, od a do z, jest czasochłonne. Przeglądanie setek ofert nieruchomości, z których inwestor wybierze tę właściwą, wizyty u notariusza, współpraca z architektem nad koncepcją inwestycyjną i ustaleniem przeznaczenia nieruchomości, wybór ekipy remontowej i remont, poszukiwanie nabywcy – wszystko to zajmuje bardzo dużo czasu. Po drodze, szczególnie podczas remontu, inwestor napotkać może nieplanowane przestoje i dodatkowe wydatki. Ciągła kontrola nad inwestycją angażuje jego czas. Dodatkowo większa ilość nieruchomości obsługiwana w jednym procesie inwestycyjnym, wymaga jeszcze większej ilości godzin na kontrolę całego przedsięwzięcia.

Niwelowanie ryzyka inwestowania w nieruchomości

Ryzyko wystąpienia każdego z wyżej wymienionych zagrożeń można zminimalizować. Nie w pojedynkę, ale we współpracy z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się zarabianiem na rynku nieruchomości mieszkalnych.

Są to doświadczone firmy, które rocznie przeprowadzają dziesiątki transakcji, wartych łącznie kilkanaście milionów złotych. Proces inwestycyjny mają one zaplanowany jeszcze przed dokonaniem transakcji kupna nieruchomości. W swoich szeregach posiadają osoby odpowiedzialne za wyszukanie okazji rynkowych, aranżację, remont i sprzedaż. Ich rozległa sieć kontaktów pozwala na kupno nieruchomości, które nawet nie trafiają do ofert sprzedażowych serwisów internetowych, czy biur pośrednictwa nieruchomości.

Nie nabywają one lokali obarczonych wadami prawnymi lub wadami fizycznymi – doskonale znają rynek i panujące na nim przepisy oraz wiedzą jak weryfikować stan prawny nieruchomości. Na bieżąco śledzą zmieniające się trendy i potrafią tak przygotować mieszkanie do sprzedaży, aby było one jak najatrakcyjniejsze dla przyszłego nabywcy.

Firmy zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości mają umiejętność kupowania mieszkań poniżej ich ceny rynkowej, a sprzedawania w kwocie ustalonej przez siebie. Cały proces sprzedaży i cena zaplanowane są już przed kupnem, dzięki czemu w ciągu 1-3 miesięcy przeprowadzają transakcję i cały czas rotują nieruchomościami bez utraty rentowności.

We współpracy z profesjonalną firmą inwestor ogranicza swoje zaangażowanie do minimum. Nie ma w obowiązku kontrolowania ekipy remontowej i sprawdzania punktów harmonogramu realizacji całej inwestycji. Firmy zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości posiadają na wyłączność sprawdzone firmy remontowe, z którymi przeprowadziły już dziesiątki inwestycji.

W zamian za ograniczenie ryzyka inwestowania w nieruchomości i przeprowadzenie całej czasochłonnej transakcji w imieniu inwestora, firmy pobierają wynagrodzenie. Dobrą praktyką jest ustalenie stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału jeszcze przed podpisaniem umowy. Inwestor osiągnie niższą stopę zwrotu, niż prowadząc całą transakcję samodzielnie, jednak ogranicza ryzyko inwestycyjne do minimum. Dodatkowo nie musi angażować tyle czasu, co przy samodzielnym inwestowaniu.

Wiarygodne firmy do całego procesu inwestycyjnego włączają radcę prawnego, który kontroluje wydatkowanie pieniędzy. Do obowiązku radcy prawnego należy między innymi potwierdzenie zapłaty oraz kosztów związanych z zakupem mieszkania oraz pracami remontowymi. Zostaje także powołany na administratora hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego, czyli inwestora.

Który model wybrać? Wszystko zależy od posiadanej wiedzy, doświadczenia, sieci kontaktów i czasu inwestora. W celu minimalizacji ryzyka, warto rozważyć współpracę z  profesjonalistami.