Rynek nieruchomości nieustannie przyciąga inwestorów z całego świata. Jego popularność wciąż rośnie, przez co osoby lokujące w nim kapitał nierzadko zwracają uwagę jedynie na zalety, nie dostrzegając ryzyka. Nieruchomości, tak jak każde inne aktywa inwestycyjne, nie są go jednak pozbawione.
Nieruchomości nie zawsze muszą generować dochód — ich cena jest zmienna w czasie i podlega wahaniom, mogą mieć wady fizyczne i prawne, a dodatkowo funkcjonują w zmieniającym się otoczeniu prawnym i podatkowy. Pomimo wysokich czynników ryzyka, rynek nieruchomości nie traci swojego uroku, a kwoty w niego inwestowane z roku na rok biją kolejne rekordy.
Międzynarodowe fundusze emerytalne, globalne zakłady ubezpieczeń, fundusze inwestycyjne, czy indywidualni inwestorzy inwestują rocznie miliardy dolarów w nieruchomości. Od biurowców, przez apartamentowce, po miejsca postojowe. Na ten moment rynek nieruchomości wart jest 217 bilionów dolarów, co odpowiada 400-krotności Polskiego PKB, co więcej, wszystko wskazuje na to, że kwota ta będzie wciąż rosła. Rynek nieruchomości jest olbrzymi, a nakłady w nim pokładane z każdym kolejnym rokiem wykazują rosnący trend.
Wiele sposobów inwestowania w nieruchomości
Inwestować można nie tylko, nabywając fizyczne aktywa w postaci mieszkania na wynajem, ale również za pośrednictwem rynku kapitałowego np. lokując środki w akcjach i obligacjach deweloperów. W Polsce wciąż jednak króluje bezpośrednie nabywanie lokali, szczególnie w celu ich wynajmu lub droższego odsprzedania.
Na polskim rynku powstaje coraz więcej firm, które zajmują się bezpośrednim lokowaniem kapitału na rynku nieruchomości. Najczęściej w zamian za część zysku oferują inwestorom swoje usługi i produkty. Przed rozpoczęciem współpracy warto jednak dokładnie przyjrzeć się modelowi biznesowemu potencjalnego partnera w inwestycji. W jaki sposób zarabia i czy powierzone mu pieniądze będą bezpieczne?
Zacznij od poznania całego procesu inwestycyjnego, który obowiązuje na rynku nieruchomości mieszkalnych. To bowiem więcej niż zakup, remont i sprzedaż mieszkania — jak często nam się wydaje. 3 szybkie kroki i łatwy zysk! Rzeczywistość jest jednak inna.
Paradoksalnie trzeba zacząć od ostatniego kroku. Doświadczony inwestor jeszcze przed zakupem nieruchomości określa jej przeznaczenie. W głowie analizuje różne projekty dla danej nieruchomości, a decyzje podejmuje na podstawie szczegółowych informacji na jej temat, takich jak rozmieszczenie, metraż czy okolica.
Każda transakcja jest inna i nie można sugerować się powtarzalnym schematem dla każdego lokalu. W modelu wynajmu krótkoterminowego trzeba ponieść większe koszty wyposażenia nieruchomości, natomiast rodziny z dziećmi często wolą same urządzić swoje mieszkania. I właśnie dlatego określenie przeznaczenia nieruchomości jest tak istotne! To ono determinuje bowiem koszty całego projektu.
Po wyborze przeznaczenia mieszkania określana powinna zostać maksymalna kwota, którą inwestor jest w stanie zapłacić za nieruchomość, tak aby cała inwestycja, w założonym modelu, była rentowna. Firma realizująca inwestycje określa średnią cenę w danej lokalizacji. Korzysta ze wsparcia firm profesjonalnie wyceniających nieruchomości, pomocy pośredników i kieruje się swoją wiedzą oraz doświadczeniem. Od ceny ofertowej odlicza koszty remontu, wyposażenia, marże, PCC i inne opłaty. Dąży do obniżenia ceny kupna nawet o 20-30%. Jeżeli cena wybranego lokalu oscyluje poniżej wartości maksymalnej określonej przez inwestora, to nabywa nieruchomość.
Nieoceniona pomoc architekta
Architekt tworzy projekty dla ekipy remontowej. Żaden cykl inwestycyjny nie zostanie zrealizowany poprawnie bez jego pomocy. Przygotowana koncepcja wnętrza często zakłada przestawienie ścian lub nawet ich wyburzenie, poprowadzenie instalacji w innych miejscach, drobne zmiany w układzie czy nierzadko całkowitą przebudowę mieszkania z nowym podziałem włącznie.
Znając przeznaczenie mieszkania, architekt tworzy projekt dla osób odpowiedzialnych za jego wykonanie. Dopiero wtedy zaczyna się cały proces remontu nieruchomości. Inwestycja bez projektu narażona jest na dodatkowe, często nieprzewidziane wydatki. Współpraca z architektem pozwala na określenie całkowitego kosztu realizacji, oczywiście z dopuszczalnymi widełkami +/-10%. Nad realizacją całego przedsięwzięcia, kontrolę sprawuje osoba odpowiedzialna za sprzedaż mieszkania i wprowadzenie najemców – tzw. koordynator projektu inwestycyjnego. Oprócz kontroli remontu i procesu sprzedażowego mieszkania, do zadań koordynatora może należeć zarządzanie nieruchomością na życzenie inwestora. Koordynator szuka najemców, dba o mieszkanie, a inwestor jest zwolniony z tych zadań.
Druga opcja to tzw. gotowiec inwestycyjny. Inwestor nabywa mieszkanie, w którym są już najemcy. Dzięki umowie podpisanej na kilka lat ma on zabezpieczone miesięczne odsetki płatne w formie czynszu.
Jak sprzedać mieszkanie?
Samodzielne sprzedanie mieszkania może nie być tak proste, jak inwestorowi się wydaje. Pierwszym problemem jest ustalenie ceny. Naturalnie inwestor dąży do maksymalizacji zysku z przedsięwzięcia. Bez wiedzy i doświadczenia cena, której oczekuje może być nie do zaakceptowania przez drugą stronę. Rodzi to ryzyko, że mieszkanie nie zostanie sprzedane wcale, albo nie po cenie, jaką ustalił inwestor. Dodatkowo kosztem takiego działania jest również stracony czas na szukanie nabywcy. Pieniądze, zamiast pracować na kolejnym projekcie, są po prostu zamrożone.
Problemu ze sprzedażą nie będą mieć natomiast doświadczone firmy. Rozpoczynają one poszukiwania chętnych do zakupu nieruchomości już na etapie jej kupna i ustalania przeznaczeni. Dzięki rozległej sieci kontaktów i współpracy z pośrednikami nie muszą wystawiać ogłoszeń sprzedaży, ponieważ mieszkania trafiają już bezpośrednio do chętnych.
Firmy zajmujące się profesjonalnie inwestowaniem w nieruchomości, nawiązują także współpracę z podmiotami wyspecjalizowanymi w zarządzaniu najmem. Dzięki temu mają klienta gotowego nabyć od nich nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem remontu.
Współpraca z firmami zajmującymi się tego działalnością wymaga, aby firma zajmująca się inwestowaniem w nieruchomości utrzymywała odpowiedni standard wykończenia i umeblowania mieszkania. Standard dotyczy również odpowiedniej liczby pokoi. Firmy zarządzające najmem z reguły nie współpracują z klientem indywidualnym, ponieważ generuje to zbyt duże ryzyko. Finalnym odbiorcą mieszkania często jest inwestor zagraniczny, ponieważ stopy zwrotu, jakie otrzymuje na polskich nieruchomościach są bardzo atrakcyjne.
W tym procesie występują dwaj inwestorzy oraz dwa podmioty reprezentujące strony. Pierwszym inwestorem jest osoba nabywająca mieszkanie do remontu i sprzedaży z zyskiem. Reprezentuje ją firma zajmująca się profesjonalnie inwestowaniem w nieruchomości. Do jej zadań należy wyszukanie mieszkania, przeprowadzenie remontu i sprzedaż.
Drugim inwestorem jest osoba, która chce nabyć gotowe mieszkanie do wynajęcia. Jej reprezentantem jest natomiast firma zarządzająca najmem. Zaangażowanie inwestorów jest minimalne i sprowadza się jedynie do dostarczenia kapitału. Najwięcej pracy wykonują reprezentujące ich firmy. Obaj inwestorzy otrzymują bezobsługowy produkt i oszczędność czasu. W zamian część zysków zostaje w firmach. Oczywiście jedna i ta sama osoba może być jednocześnie dwoma podmiotami inwestującymi.
Proces inwestowania w mieszkania – krok po kroku
Proces inwestowania w nieruchomości jest czasochłonny. Inwestor szukający okazji na tym rynku może skorzystać z pomocy firmy zajmującej się inwestowaniem w nieruchomości. W zamian za powierzenie jej kapitału zostanie zwolniony z całego procesu, który wygląda następująco:
- Wyznaczenie osoby odpowiedzialnej za koordynację całego proces
- Szukanie okazji inwestycyjnej na rynku mieszkań i wybór nieruchomości
- Ustalenie przeznaczenia mieszkania
- Ustalenie ceny kupna, sprzedaży oraz kosztów remontowych i opłat administracyjnych
- Przygotowanie projektu przez architekta
- Prowadzenie prac remontowych
- Home staging
- Sprzedaż nieruchomości
Wykonując te kroki, firma zajmująca się inwestowaniem w nieruchomości jest w stanie osiągnąć założoną rentowność i zamknąć cały proces inwestycyjny w okresie do 4 miesięcy. Warto więc poważnie zastanowić się nad powierzeniem jej całego przedsięwzięcia. Bez wątpienia jest to oszczędność czasu oraz nerwów związanych z formalnościami, czy nieidącymi zgodnie z założeniami planami.
Błąd: Brak formularza kontaktowego.
