Rynek nieruchomości to miliony transakcji na całym świecie, a obrót kapitałem w tym obszarze liczony jest już w milionach dolarów. Pierwszego miejsca na podium w kategorii inwestycje ustępuje on tylko derywatom, rynek akcji, który zajmuje trzecią lokatę, przegonił jednak już 3-krotnie. Z powodu drożejących cen gruntów, niedoboru rąk do pracy, ciągłej podwyżce cen materiałów budowlanych oraz niskich stóp procentowych szanse na zahamowanie wzrostu cen mieszkań w najbliższej przyszłości maleją, za to popyt na nieruchomości wciąż rośnie. Stąd też nawet rosnące koszty transakcji nie są w stanie zahamować zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości.
Wszystko to ma swoje odzwierciedlenie w danych statystycznych – tylko w Warszawie, w III kw. 2018 r. ceny na rynku pierwotnym rosły rocznie o 9%. W dwóch kolejnych kwartałach dynamika się utrzymała. Podobnie w 6 największych miastach, gdzie w IV kw. 2018 r. i I kw. 2019 r. ceny w porównaniu do analogicznych okresów w latach ubiegłych wzrastały o 10%.
Czy inwestycja w rynek nieruchomości to aktualnie najlepszy sposób na zarobienie pieniędzy? Czy transakcje na nim są bezpieczne i pozbawione ryzyka? Na co przygotować musi się inwestor? Zapraszamy do lektury wywiadu z Prezesem Zarządu Holdestate, Krystianem Szpenerem.
Targeto.pl: Co sprawia, że rynek nieruchomości jest tak atrakcyjny dla inwestorów? Jest przecież kilka innych sposobów, które pozwalają na osiąganie zysków.
Krystian Szpener: Oczywiście, że tak. Inwestorzy nie są jednak zainteresowani niskim oprocentowaniem depozytów bankowych. Wolą swoje pieniądze ulokować w nieruchomościach. Późniejsza możliwość wynajmu mieszkania, na którym można zyskać około 6-9% brutto, czy mieszkaniowego flippingu (przyp. red. transakcje kupna-sprzedaży mieszkań), który przynosi roczne zyski na poziomie 6-8% są dla nich bardziej atrakcyjne. Prognozy wskazują, że tak silny napływ inwestorów na rynek nieruchomości mieszkalnych będzie się utrzymywał dopóki oprocentowanie lokat w bankach będzie niskie. W obecnej sytuacji pieniądze trzymane na tradycyjnych depozytach z powodu inflacji tracą na wartości, zamiast zyskiwać. W perspektywie 2-3 lat rynek bankowy przestanie w ogóle być brany pod uwagę przy inwestycja, po prostu nie będzie atrakcyjny.
T: Zysk, zyskiem. Rynek nieruchomości to jednak miejsce, gdzie ryzyko inwestycyjne jest dosyć duże. Na co przygotować się muszą inwestorzy, chcący zainwestować swoje środki w taki, a nie inny sposób?
K. S.: Jak każde środowisko inwestycyjne, rynek nieruchomości nie jest pozbawiony ryzyka. W związku z wzrostem zainteresowania lokowaniem tam kapitału, warto o nim przypomnieć. Inwestycja w nieruchomości to powszechnej opinii bezpieczna transakcja, na której nie można stracić – ceny mieszkań przecież ciągle idą w górę. Nic bardziej mylnego. Bez doświadczenia, fachowej wiedzy i znajomości przepisów prawa oraz podatków, utrata zainwestowanych pieniędzy jest jak najbardziej możliwa. Mnogość dostępnych ofert, sprawia mylne wrażenie, że okazja inwestycyjna czeka na każdym kroku. Prawdę mówiąc, z setki zweryfikowanych propozycji, zaledwie kilka jest atrakcyjnych i wartych uwagi. Niedoświadczony inwestor skupia się często na cenie, a o reszcie zapomina, lub w ogóle nie myśli. I nie chcę teraz nikogo obrazić! Zdaję sobie sprawę, że stawianie pierwszych kroków w nowym biznesie nie jest łatwe. Jest jednak sposób, który pozwala na bezpieczne inwestowanie w nieruchomości, nawet za pierwszym razem – współpraca! Profesjonalna firma zajmująca się inwestycjami już przed kupnem mieszkania ma zaplanowany cały proces od A do Z – zastanawia się nad jego przeznaczeniem, aranżacją i sprzedażą,a także oblicza szacunkową rentowność inwestycji.
T: Inwestor musi więc powierzyć środki, które posiada firmie inwestującej. Czy w ten sposób wycofuje się z udziału w inwestycji? Jak wygląda cały proces współpracy i transakcja?
K. S.: Jeśli inwestor zdecyduje się na współpracę z firmą inwestycyjną może liczyć na sporą oszczędność czasu, nerwów, a w ogólnym rozrachunku, także pieniędzy. Profesjonalna firma obracająca się na rynku nieruchomości mieszkalnych, już zanim dokona zakupu wybranej nieruchomości określa jej przeznaczenie. Nie ma tu jednego schematu czy powtarzalnego harmonogramu działań. Wszystko zależy od wielkości mieszkania, rozmieszczenia pokoi, lokalizacji, sąsiedniej infrastruktury – na tej podstawie określany jest potencjał nieruchomości i ustalane jej przeznaczenie. Nie każde mieszkanie da się bowiem podzielić na mniejsze lokale pod wynajem krótkoterminowy, nie wszystkie będą nadawały się na lokale przeznaczone do celów konsumpcyjnych czy też do standardowego zamieszkania. Nie ma więc jednego scenariusza idealnej inwestycji. Każda nieruchomość ze względu na indywidualne parametry i cechy jest indywidualnie rozpatrywana. Już podczas wyboru przeznaczenia lokalu z tyłu głowy należy mieć dodatkowe koszty, każde z nich generuje je bowiem na innych płaszczyznach, na przykład w modelu wynajmu krótkoterminowego większy nakład należy ponieść podczas wyposażania nieruchomości.
T: Co oprócz, najogólniej mówiąc, spokoju zyskuje inwestor na współpracy z firmą?
K. S.: Dzięki wiedzy i doświadczeniu, firma inwestycyjna wie, że w pracach musi brać udział także architekt. To on przygotowuje projekt według, którego działać będzie ekipa remontowa. Bez jasnej i wypracowanej koncepcji, prace wykończeniowe po prostu się nie zaczną. Dodatkowo planowanie prac pozwala określić koszty projektu już na samym początku, a trzymanie się ustalonej koncepcji ogranicza zmiany w trakcie prac remontowych, które tylko generują dodatkowe koszty i wydłużają proces realizacji.
T: Czy inwestor sam musi czuwać nad postępem prac?
K. S.: Nad każdym projektem, który realizowany jest przez profesjonalną firmę inwestującą w nieruchomości mieszkalne, czuwa wyznaczony specjalista – koordynator projektu inwestycyjnego. Do jego należy kontrola nad inwestycją i dopilnowanie np. firmy remontowej. Weryfikuje on czy postęp prac jest zgodny z wcześniej ustalonym harmonogramem harmonogramem, a realizacja zgodna z projektem. Do jego zadań należy także przygotowanie lokalu do sprzedaży lub znalezienie najemców, a także zarządzanie najmem na życzenie inwestora. Dzięki wyznaczeniu osoby odpowiedzialnej za każdy element procesu inwestycyjnego i podział obowiązków, firma, jako całość, jest w stanie prowadzić około 4-6 inwestycji miesięcznie.
T: Czy decydując się na taką współpracę inwestor może mieć pewność, że jego pieniądze są bezpieczne?
K. S.: Oczywiście! Cały proces inwestycyjny oraz pieniądze inwestora są zabezpieczone na kilku płaszczyznach. Po pierwsze, transakcja zabezpieczona jest na hipotece do 130% wartości inwestycji. W tym celu powoływany jest administrator hipoteki (radca prawny), który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego, czyli inwestora. Jest on wpisany w dziale IV księgi wieczystej i reprezentuje wszystkich inwestorów biorących udział w przedsięwzięciu. Środki inwestora cały czas pracują. Zwalniane z jednej inwestycji są od razu są lokowane w kolejnej, dlatego powołanie administratora to wygodne i bezpieczne rozwiązanie, które pozwala zaoszczędzić czas i stres. W ciągu całego procesu inwestycyjnego nabytych i sprzedanych zostanie bowiem kilka mieszkań, ciężko wymagać od inwestora zaangażowanego w swoje sprawy, że będzie na bieżąco z każdą z inwestycji.
Współpraca z profesjonalistami to także gwarancja, że żadna złotówka powierzona firmie przez inwestora, nie zostanie wykorzystana w celu innym, niż wcześniej ustalone, czyli zakup nieruchomości, remont oraz koszty przygotowania mieszkania do sprzedaży. Nad wydatkowaniem środków również czuwa niezależna osoba, nierzadko nawet ta sama, którą powołano do administrowania hipoteką. Do jej zadań należy uczestnictwo w zatwierdzaniu przelewów związanych z zapłatą za zakup mieszkania, wszelkimi kosztami związanymi z zakupem oraz za prace wykończeniowe.
Dodatkową formą zabezpieczenia płatności jest weksel. Firma inwestująca w nieruchomości emituje go po to, aby inwestor mógł go później nabyć i w ten sposób zakończyć cały proces inwestycyjny.
T: Faktycznie opcji zabezpieczenia funduszy jest kilka, czy możemy więc wszystko pokrótce podsumować?
K. S: W skrócie mówiąc, środki inwestora są bezpieczne dzięki ustanowieniu administratora hipoteki i transakcji, zabezpieczeniu kapitału na hipotece do 130% wartości inwestycji oraz objęciu weksla przez inwestora. Wszystkie te działania zapewniają maksymalny poziom bezpieczeństwa powierzonych firmie pieniędzy. Jest to schemat działania, który stosowały do tej pory największe firmy w branży obsługujące podmioty instytucjonalne, jest więc zweryfikowany i pozbawiony ryzyka utraty pieniędzy.
T: Współpraca z firmą inwestycyjną to oprócz ochrony pieniędzy także ochrona całej inwestycji. Jakie błędy najczęściej popełniają samotni i niedoświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości?
K. S.: Najczęściej pojawia się problem z obliczeniem rentowności. W przypadku najmu inwestor w swoich obliczeniach zapomina uwzględnić możliwość braku znalezienia lokatorów, zakłada sytuację, że swoje mieszkanie będzie wynajmował przez cały rok. Niestety przy braku doświadczenia i odpowiednich kontaktów może się to okazać ciężkie do osiągnięcia. Często inwestorzy zapominają także o przewidzeniu dodatkowych środków na fundusz remontowy. Jeśli inwestor planuje wynajmować nieruchomość przez kolejne lata, jest on konieczny. Mieszkanie zachowa swoją atrakcyjność dla przyszłych najemców tylko gdy będzie od czasu do czasu odświeżane, a co 10-15 lat przeprowadzi się w nim gruntowny remont. Na koniec inwestor musi także zapłacić podatek. Teoretycznie to 3 proste elementy, jednak niedoświadczeni inwestorzy często o nich zapominają.
T: Czy inwestor napotyka takie trudności tylko podczas kupna inwestycji pod wynajem?
K. S.: Wyliczanie rentowności może być wyzwaniem również przy flippingu. Inwestor powinien podawać ją w okresach rocznych, tak aby mógł z łatwością porównać atrakcyjność inwestycji z innymi formami, nawet z oprocentowaniem lokat. Przeprowadzenie kilku transakcji w ciągu roku może zwiększyć roczną rentowność, ale sprzedaż mieszkania za 500 000 zł po dwóch latach od kupna za 400 000 zł, daje roczną rentowność na poziomie niecałych 12%, a nie na poziomie 25% jak mogłoby się wydawać. Dodatkowo oczywiście nie można zapomnieć o indywidualnym rozliczeniu podatku.
T: A kwestie formalne? Czy są one trudne dla osoby nowej w środowisku nieruchomości?
K. S.: Zarabianie na rynku nieruchomości może być zyskowne, ale tylko w sytuacji, kiedy zna się wszystkie kwestie prawne i podatkowe dotyczące tego rynku. Bez eksperckiej wiedzy i doświadczenia nietrudno o porażkę inwestycyjną. Nieruchomość, która w pierwszej chwili wydawała się okazją inwestycyjną może mieć ukrytą wadę prawną lub wadę fizyczną, której niedoświadczony inwestor może nawet nie być świadomy. Dlatego przed przeprowadzeniem transakcji koniecznie należy sprawdzić, czy sprzedawcy przysługuje prawo własności nieruchomości. Dzięki temu uniknie się nieprzyjemnych sytuacji kupna mieszkania obciążonego lub ograniczonego prawem rzeczowym (np. hipoteką, użytkowaniem, służebnością), czy też prawem osoby trzeciej (najmem, dzierżawą, dożywociem). W teorii wydaje się to oczywiste, ale nie każdy to robi. Czasem z braku czasu czy wiedzy, a czasem z chęci jak najszybszego przeprowadzenia transakcji. Kupno nieruchomości z ukrytą wadą to pewna strata pieniędzy i czasu, czyli dwóch najcenniejszych dla inwestora rzeczy.
T: O pieniądzach mówiąc, czy samotny inwestor napotyka jakieś problemy z nimi związane?
K. S.: Bardzo powszechnym problemem jest ustalenie ceny sprzedaży mieszkania. Oczywiste jest to, że inwestor chce osiągnąć jak największy zysk, błędem jest jednak wyznaczenie ceny nie popartej analizą rynku. Kwotę, którą chcemy uzyskać ustalić powinno się w oparciu o średnie ceny ofertowe w danej lokalizacji mieszkań o podobnym standardzie. Wystawienie lokalu z dużo wyższą ceną może wydłużyć proces transakcji lub w ogóle uniemożliwić przeprowadzenie sprzedaży. Inwestor będzie czekał, aż otrzyma satysfakcjonująca ofertę, która może nigdy się nie pojawić. Nawet atrakcyjne nieruchomości potrzebują czasu na realizację transakcji. Inwestor ma więc dwie drogi – musi albo uzbroić się w cierpliwość i czekać na satysfakcjonującą propozycję, albo zacząć obniżać cenę.
T: Czy cierpliwość to druga rzeczy po pieniądzach, w którą musi być uzbrojony inwestor?
K. S.: Jak najbardziej! Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga zaangażowania dużej ilości czasu. Przed kupnem mieszkania należy poświęcić uwagę na weryfikację setek ofert. Następnie wizyty u notariusza, praca z architektem nad ustaleniem koncepcji inwestycyjnej, współpraca z ekipą remontową i szukanie nabywcy – a to wszystko bez “niespodzianek”, które mogą wydarzyć się w trakcie całego procesu. Prowadzenie projektu inwestycyjnego to trudna i czasochłonna praca. Inwestor staje przed wyborem, albo poświęci się temu całkowicie i rezygnuje z dotychczasowej pracy, albo zaufaj profesjonalnej firmie, która w jego imieniu, w zamian za wynagrodzenie, przeprowadzi transakcję. Inwestor otrzymuje wtedy całkowicie bezobsługowy produkt inwestycyjny z rynku nieruchomości mieszkaniowych.
T: Co powinno przekonać inwestora do współpracy z profesjonalistami?
K. S.: Rzecz najważniejsza – minimalizacja każdego z wcześniej wymienionych ryzyk inwestycyjnych! Dzięki współpracy z doświadczoną firmą zajmującą się inwestowaniem na rynku nieruchomości inwestor może mieć pewność powodzenia inwestycji i zarobku. Profesjonaliści zatrudnieni w takich przedsiębiorstwach przeprowadzają wiele transakcji, a obrót gotówką sięga tam nawet kilkunastu milionów złotych.
Skąd pewność pożądanego rezultatu? Proces inwestycyjny w takich firmach jest zaplanowany jeszcze przed kupnem nieruchomości. Dodatkowo nad każdym składowy elementem procesu, czyli np. wyszukaniem oferty, aranżacją nieruchomości, remontem czy sprzedażą, czuwa odpowiedzialna i doświadczona osoba, która zdejmuje ciężar z barków inwestora.
Dzięki swojemu doświadczeniu i wiedzy, zarówno praktycznej, jak i formalno-prawnej, a także dogłębnej analizie rynku, profesjonalne firmy zmniejszają ryzyko nabycia lokalu z ukrytymi wadami prawnymi lub fizycznymi do zera.
Znają też potrzeby rynku, są na bieżąco z trendami w świecie nieruchomości, dzięki czemu nie mają problemów ze znalezieniem nabywcy.
Profesjonalne firmy inwestujące na rynku nieruchomości mają też pewną przewagę w wyborze ofert. Dzięki swojej rozbudowanej sieci kontaktów mają często dostęp do ogłoszeń, które nie trafiają na powszechnie dostępne portale ogłoszeniowe. Dodatkowo potrafią także kupić nieruchomość taniej niż sugeruje to jego cena rynkowa, a sprzedać w kwocie, którą sobie założą. Cały proces trwa nie dłużej niż 1-3 miesięce.
Dzięki współpracy z firmą inwestor może ograniczyć swoje zaangażowanie do minimum. Firma odciąża go z praktycznie każdego obowiązku – inwestor nie musi szukać ekipy remontowe, pilnować jej, czy weryfikować realizacji harmonogramu remontowego. Wszystko to spoczywa na barkach osoby wydelegowane z firmy inwestującej.
T: Zysk dla inwestora jest jasny, ale co ze stratami? Czy inwestor coś poświęca?
K. S.: Profesjonalna firma inwestująca w nieruchomości za swoją pracę pobiera wynagrodzenie. Biznesowy savoir vivre zakłada, że stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału strony ustalą ze sobą przed podpisaniem umowy. Jasne, że to inwestor osiągnie mniejszy zysk niż gdyby zajął się tym samodzielnie, ale to wszystko w zamian za ograniczenie inwestycyjnego ryzyka i ograniczenie zaangażowania i czasu.
T: Który więc model inwestycyjny wybrać?
K. S.: Nie ma jednego poprawnego scenariusza, wszystko zależy od posiadanej wiedzy, doświadczenia, sieci kontaktów i czasu inwestora.
