Inwestowanie w nieruchomości nad Wisłą jest coraz bardziej popularne wśród największych, zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Mowa tu przede wszystkim o firmach ubezpieczeniowych i zarządzających pieniędzmi przyszłych emerytów. Na koniec 2017 roku fundusze emerytalne z krajów OECD posiadały 28,34 biliona dolarów aktywów pod zarządzaniem. Trend będzie się utrzymywał, ponieważ te firmy inwestują w bardzo długim horyzoncie czasowym. I to jest okazja, żeby polski inwestor zarobił nawet 11% rocznie.
20 lat temu fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe inwestowały głównie w akcje i obligacje. Zauważając potencjał rynku nieruchomości w Polsce — w portfelu tych największych inwestorów znalazła się spora liczba biurowców, luksusowych apartamentów na wynajem i prywatnych akademików.
Jak wynika z badań IPE Real Assets’ top 100, do połowy 2019 roku 89% badanych firm planuje zainwestować w Europie, 67% w Ameryce Północnej i 58% na terenie Azji-Pacyfiku. Dla polskiego inwestora to bardzo dobra informacja. To bez wątpienia okazja do zwiększenia zysków z inwestowania w nieruchomości.
Inwestycje w nieruchomości za 1,23 biliona dolarów — poznaj największych graczy
Na koniec 2017 roku 100 największych inwestorów instytucjonalnych wg rankingu IPE Real Assets’ top 100 posiadało w swoich portfelach inwestycyjnych nieruchomości o wartości 1,23 biliona USD.
W większości właścicielami były firmy ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne. Udział nieruchomości w ich portfelach wahał się od 1% do nawet 35%. Jednak średnia ważona aktywami wynosi 9,2%. Z ankiety przeprowadzonej przez IPE wynika, że około 22% instytucji zamierza zwiększyć nabycie nieruchomości, a 19% zmniejszyć. Reszta planuje utrzymać wolumen transakcji. Poniższe zestawienie prezentuje portfele największych inwestorów instytucjonalnych. Sprawdź, z kim i gdzie warto zwiększać zyski z inwestycji w nieruchomości.
Źródło: https://realassets.ipe.com
Inwestowanie w nieruchomości z funduszami i firmami ubezpieczeniowymi — czy warto?
Fundusze emerytalne i zakłady ubezpieczeniowe są inwestorami instytucjonalnymi, którzy inwestują w bardzo długich horyzontach czasowych. Nieruchomości, ze względu na swoje cechy, doskonale uzupełniają portfolio tych firm, zarazem bardzo dobrze dywersyfikując portfel inwestycyjny.
Wspominaliśmy już, że fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe jeszcze 20 lat temu inwestowały głównie w akcje i obligację. Badając kilka ostatnich dziesięcioleci, to korelacja między stopami zwrotu z nieruchomości, a stopami zwrotu z obligacji, czy akcji jest niewielka. Dzieje się tak, ponieważ poza czynnikami ekonomicznymi, znaczący wpływ na ceny nieruchomości mają również aspekty demograficzne i technologiczne.
Akcje i obligacje to wciąż największe pozycje w portfelach funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych, dlatego to do ich cech porównuje się nieruchomości. Stosunek zysku do ryzyka jest wyjątkowy właśnie dla tej klasy aktywów. Zmienność cen nieruchomości znajduje się pomiędzy zmiennością obligacji i akcji. Co więcej, w długim terminie, w porównaniu do akcji — zysk z nieruchomości jest wyższy i osiągnięty przy podobnej zmienności. Właśnie z tego względu najwięksi gracze zainteresowali się inwestycjami na rynku nieruchomości.
Odpowiadając na pytanie – czy warto bliżej przyjrzeć się inwestycjom funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych – trzeba podkreślić, że nieruchomości stanowią zabezpieczenie przed inflacją. Takiej cechy nie mają ani akcje, ani obligacje (nie licząc inflation-linked bond).
Ponadto, z nieruchomości inwestorzy instytucjonalni otrzymują powtarzalne i przewidywalne przepływy pieniężne. Wprowadzając je do portfolio, fundusze i firmy ubezpieczeniowe mogą osiągnąć wyższy realny zysk (stopę zwrotu) z całego portfela. W długim horyzoncie inwestycja w nieruchomości przynosi jedne z najwyższych stóp zwrotu. Zatem w przeciwieństwie do akcji i obligacji opłaca się także, gdy możliwości wzrostu konsumpcji są niskie.
Wyliczając zalety strategii największych graczy – warto szukać ofert partycypacji w takich inwestycjach. Tym bardziej że fundusze emerytalne dostrzegły już potencjał polskiego rynku nieruchomości.
Polski rynek nieruchomości już pracuje na zagranicznych emerytów
W odróżnieniu od polskich funduszy emerytalnych – zagraniczne fundusze mogą inwestować w nieruchomości. Ograniczają inwestycję w powierzchnie komercyjne na rzecz nieruchomości mieszkalnych tj. akademiki o wysokim standardzie i mieszkania na wynajem. Złota 44 w Warszawie, Apartamenty Novum w Krakowie, Apartamenty przy ul. Pereca w Warszawie, Mokotów Nova, czy Green Office w Krakowie, to tylko kilka nieruchomości, które pracują dla zagranicznych emerytów, głównie z Niemiec, Austrii, USA, czy Wlk. Brytanii.
Z punktu widzenia każdego emeryta, który na swoje świadczenie pracuje wiele lat, bardzo ważna jest stabilność inwestycji i powtarzalna stopa zwrotu. To daje właśnie rynek nieruchomości.
Niepewność na innych rynkach promuje Polskę. Jak zauważa Michał Skotnicki, prezes BBI Development – Jesteśmy postrzegani jako bezpieczna przystań dla inwestycji. To cenne, zwłaszcza po Brexicie – wskazuje.
Zagraniczne fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe inwestują w Polskie nieruchomości, ponieważ mogą osiągnąć 5-7% w skali roku przy niskim ryzyku. Co więcej, dzięki temu, że czynsze od najemców płatne są w euro, nie narażają się na ryzyko walutowe. Nic więc dziwnego, że z każdym rokiem rośnie zaangażowanie zagranicznych funduszy emerytalnych w naszym kraju. Warszawa staje się bardzo popularnym kierunkiem inwestycyjnym, który po Brexicie może tylko zyskać.
Zagraniczne fundusze coraz odważniej inwestują także w mieszkania na wynajem. Dostrzegają zmiany w zachowaniu Polaków, którzy odchodzą od potrzeby posiadania mieszkania i przechodzą w kierunku wynajmu mieszkań. Wynika to ze zwiększonej mobilności zawodowej. Zaznaczyć należy, że jest to początek trendu i na razie dotyczy wąskiej grupy społeczeństwa. Do zmiany postrzegania własności, przede wszystkim w kontekście nieruchomości, potrzeba wielu lat. Jednak, jak wcześniej wspomnieliśmy, fundusze zagraniczne to inwestorzy bardzo długo terminowi.
Na wzrost atrakcyjności mieszkań na wynajem wpłyną przyszłe podwyżki stóp procentowych w Polsce. Nie stanie się to pewnie w tym roku i nie jest pewne, czy dojdzie do tego w 2020r., ale w końcu to nastąpi. Wzrost kosztów kredytu może zniechęcić wiele osób do kupna mieszkania. Wtedy silniej ruszy rynek najmu. O tym wiedzą inwestorzy instytucjonalni, dlatego chętnie inwestują w nieruchomości w Polsce.
Inwestowanie w nieruchomości w Polsce z zyskiem 11% rocznie? Jest na to sposób!
Jeszcze do niedawna inwestorzy instytucjonalni preferowali już istniejące nieruchomości. Nie byli skłonni ponosić ryzyka, że deweloper nie ukończy terminowo budowy. Jednak m.in. z braku gotowych projektów sytuacja uległa zmianie. Dla dewelopera, zagranicznego funduszu i polskiego inwestora ma to również pewne zalety. Firma deweloperska, zamiast szukać dziesiątek, czy setek nabywców sprzedaje budowaną nieruchomość jednemu odbiorcy – np. zagranicznemu funduszowi emerytalnemu. Skraca to czas sprzedaży całego projektu, ogranicza koszty i zwiększa zysk. W tym wypadku fundusz otrzymuje nowy budynek o wysokiej jakości, energooszczędny i ekologiczny – a więc atrakcyjną i zgodną z potrzebami potencjalnych odbiorców inwestycję.
Jak polski inwestor na nowej tendencji może zarobić? Deweloper stawia budynek, który w międzyczasie, w całości sprzeda do zagranicznego funduszu emerytalnego lub firmy ubezpieczeniowej. Budowa finansowana jest z trzech źródeł:
- środków własnych dewelopera,
- kredytu bankowego,
- środków pozyskanych od zewnętrznych inwestorów w formie emisji certyfikatów inwestycyjnych lub obligacji.
Budowa nieruchomości to wieloetapowe przedsięwzięcie, dlatego wymaga różnych źródeł finansowania. Z jednej strony pozwala to obniżyć koszty deweloperowi, a z drugiej stwarza okazję inwestycyjną.
Na obligacjach emitowanych przez międzynarodowych deweloperów, polski inwestor może zarobić nawet 8% w skali roku. Są to z reguły krótkoterminowe papiery do 2 lat, z kwartalną wypłatą odsetek. O czym inwestor powinien pamiętać? Bardzo ważne w tego typu inwestycji jest zweryfikowanie dewelopera. Sprawdzenie jego doświadczenia i sytuacji finansowej. Zyskać można znacznie więcej przy dłuższym zamrożeniu kapitału – nawet 11% w skali roku. Należy wziąć pod uwagę, że takie inwestycje trwają 4-5 lat. Wówczas inwestor uczestniczy w całym procesie już od samego początku inwestycji do momentu sprzedaży. Dzięki temu zysk jest większy niż na indywidualnym wynajmowaniu mieszkań, które obarczone jest cyklicznymi kosztami i obowiązkami.
Inwestowanie w nieruchomości z największymi inwestorami instytucjonalnymi to okazja dla polskich inwestorów
W każdym kolejnym roku zwiększa się zaangażowanie zagranicznych inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości. Przyciąga ich mniejsza zmienność, powtarzalne stopy zwrotu, dywersyfikacja oraz niskie prawdopodobieństwo straty w długim terminie. Coraz chętniej fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe inwestują także w Polsce. Zwiększa się także zaangażowanie międzynarodowych deweloperów w naszym kraju. Szukają oni inwestorów chcących powierzyć im kapitał i przy relatywnie niskim ryzyku oferują wysokie stopy zwrotu. Tak na swoje emerytury zarabiają przyszli emeryci m.in. z Niemiec, Austrii, USA, czy Wlk. Brytanii.
Model biznesowy zagranicznych deweloperów polega na wybudowaniu nieruchomości i sprzedaży do funduszu w trakcie lub od razu po zakończonej budowie. Dzięki temu skraca się czas zamknięcia inwestycji, a to prowadzi do obniżenia kosztów i zwiększenia zysku. Fundusz może więc podzielić się zyskiem z inwestorem, który będzie obecny od początku całej inwestycji. Na takim przedsięwzięciu można zyskać nawet 11% w skali roku.
