W obliczu wyzwań związanych z przyszłością systemu emerytalnego w Polsce, coraz więcej osób szuka alternatywnych źródeł dochodu na starość. Jednym z popularnych rozwiązań jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Biorąc pod uwagę słabszą stopę zwrotu z inwestycji giełdowych w polskie spółki, szereg oszustw na rynku finansowym (jak np. Get Back), tak wysoka popularność inwestycji nieruchomościowych niespecjalnie dziwi. Czy rzeczywiście taka strategia może być opłacalna? W artykule przyjrzymy się potencjalnym korzyściom i ryzykom, omówimy aspekty zmian cen nieruchomości, dochodu pasywnego z wynajmu, a także przyjrzymy się roli dywersyfikacji oszczędności emerytalnych.
- W badaniach Polacy wskazują nieruchomości jako najpopularniejszą inwestycję i w tym względzie jesteśmy pewnym ewenementem. Nieruchomości to najpopularniejsza forma lokowania kapitału, szczególnie na długoterminową emeryturę.
- W Polsce, szczególnie w dużych miastach, ceny mieszkań systematycznie rosną, a deficyt mieszkań na rynku (2-3 mln lokali) może sprzyjać dalszym zwyżkom.
- Wynajem mieszkań w największych miastach generuje stabilne przychody, które mogą chronić przed inflacją. Indeksacja czynszów to dodatkowe zabezpieczenie przed spadkiem wartości nabywczej pieniądza.
- Nieruchomości powinny być jednym z elementów portfela emerytalnego. Warto inwestować także w inne aktywa, jak akcje, obligacje, złoto czy fundusze IKE/IKZE.
Myśląc o inwestycji emerytalnej myślimy przede wszystkim o czymś długoterminowym. Z tym nieodłącznie kojarzy się zakup nieruchomości. Chociaż ostatnie lata to skok popularności tzw. flipów, czyli szybkiego obrotu nieruchomościami i zyskiwania na skokach ich cen albo zmianie standardu nieruchomości poprzez np. remont, tego typu spekulacja nie jest interesująca z punktu widzenia stabilnego inwestora myślącego o swojej emeryturze.
Sytuacja obecna na rynku nieruchomości wykazuje oznaki stabilizacji cen po bardzo mocnym ich wzroście w okresie ostatniego roku, co ilustruje poniższa tabela.
Tabela 1. Dynamika cen nieruchomości po II kw. 2024 r.
Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2024 r.
Polskie nieruchomości wyglądają też bardzo dobrze na tle globalnym – w badaniu eXp Realty mieszkania w Krakowie drożały najszybciej spośród 30 globalnych metropolii, a Warszawa w tym rankingu znalazła się na drugim miejscu.
Mówiąc o inwestycjach emerytalnych skupiamy się na rynku 6-10 największych polskich miast ze względu na potencjał wynajmu takich mieszkań i budowania dochodu pasywnego. Innym jednak aspektem jest dochód wynikający ze zmiany ceny mieszkania. W krótkim terminie może to być strata, zwłaszcza obecnie, gdy ceny mieszkań rosły szybciej niż dynamika płac, a nowy program wsparcia kredytobiorców utknął na etapie uzgodnień koalicyjnych. Istnieje duże ryzyko, że rząd wycofa się z niego, ale to ma znaczenie dla rynku tylko w krótkim terminie.
Deficyt mieszkań – dobra wiadomość dla inwestorów
W długim terminie natomiast sytuacja wygląda już zdecydowanie lepiej. Polski rynek mieszkaniowy wciąż zmaga się z dużym strukturalnym deficytem liczby mieszkań, który szacowany jest nawet na 2-3 mln lokali. W wielu krajach Europy Zachodniej, a nawet w Czechach, nasycenie rynku nieruchomości jest zdecydowanie większe. Dlatego tam ceny są stabilniejsze i takie też są prognozy, natomiast w Polsce, a szczególnie w największych miastach – potrzeba dostępności większej ilości mieszkań wpływa i wpływać powinna w przyszłości pozytywnie na trendy cenowe.
Daje to więc solidne podstawy pod wzrosty cen nieruchomości w długim terminie. Była to w ostatnich latach też jedna z nielicznych klas aktywów, która rekompensowała inflację.
Wykres 1. Średnie ceny mieszkań w największych polskich miastach na rynku pierwotnym i wtórnym.
Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2024 r.
W artykule skupiamy się na inwestycjach w największych polskich miastach ze względu na ich większą płynność i potencjał uzyskiwania dochodu pasywnego. Jak widać na wykresie powyżej, w okresie ostatnich 10 lat było to też doskonałe źródło zarobku ze względu na wzrost cen mieszkań. Najbardziej rosły one w Gdańsku, gdzie zwyżka przekroczyła 170%. Jednak wszystkie duże miasta wypadły bardzo dobrze, notując wzrosty po kilkadziesiąt – sto kilkadziesiąt procent. To oczywiście nie jest prognoza na kolejne 10 lat, ale pokazuje, że były to aktywa zabezpieczające przed inflacją. W okresie ostatnich 10 lat średnioroczna inflacja wyniosła 3,8%, ale jeśli spojrzymy na skumulowaną inflację za ostatnie 5 lat to było to już ponad 40%. W tym czasie mocno rosły też ceny mieszkań, przebijając inflację.
Wynajem nieruchomości jako pasywne źródło dochodu
Dochód z wynajmu nieruchomości jest często postrzegany jako atrakcyjna forma pasywnego zarobku. Po początkowej inwestycji związanej z zakupem mieszkania, domu lub lokalu użytkowego, właściciel może regularnie otrzymywać przychody z czynszu. Oto główne zalety takiego podejścia:
- Stabilność finansowa i zaplanowane przepływy finansowe – nieruchomości są uznawane za relatywnie bezpieczną inwestycję, szczególnie w długim horyzoncie czasowym; w Polsce rynek wynajmu rośnie, szczególnie w dużych miastach, a sprzyja temu mniejsza dostępność kredytów przy wysokich stopach procentowych
- Indeksacja czynszów – właściciele mogą dostosowywać wysokość czynszu do inflacji, co chroni ich przychody przed utratą wartości nabywczej.
- Dziedziczenie – nieruchomości mogą być przekazywane następnym pokoleniom, co czyni je atrakcyjną formą budowania majątku rodzinnego.
Ryzyka i wyzwania inwestowania w nieruchomości
Warto jednak pamiętać, że nie jest to tak samo bezobsługowy dochód pasywny jak inwestycja w długoterminową obligację skarbową wypłacającą odsetki w zdefiniowanych okresach. Wynajmowanie nieruchomości to cały proces: poszukiwanie najemców, podpisywanie stosownych dokumentów, rozliczanie się z fiskusem, kontrola rozliczeń z najemcami, kontrola stanu technicznego wynajmowanej nieruchomości i wiele innych obowiązków.
W międzyczasie najemcy mogą się zmieniać, nie zawsze będzie ich ciągłość, toteż cykliczny wpływ miesięczny może być zaburzony. W koszty trzeba też wliczyć remont raz na kilka lat.
Warto też pamiętać, że roczna stopa zwrotu z nieruchomości (bez uwzględniania zmiany ceny) nie zależy tylko od wysokości czynszu dla najemcy, ale również od ceny zakupu nieruchomości. Obecnie te są wysokie, a więc rentowność najmu oscyluje w granicach niskich kilku procent rocznie. To jednak zmienia się w czasie. Warto brać pod uwagę, że są okresy lepsze i gorsze na zakup nieruchomości. Jednak przy inwestycjach emerytalnych, czyli z natury długoterminowych, moment zakupu ma mniejsze znaczenie.
Ryzyka związane z inwestycjami w nieruchomości można podsumować do kilku istotnych punktów:
- Wysoki kapitał początkowy – zakup nieruchomości wymaga znacznych nakładów finansowych, co może być barierą dla wielu osób. Choć możliwe jest finansowanie zakupu kredytem hipotecznym, to takie podejście zwiększa ryzyko.
- Zarządzanie najmem – wynajem nieruchomości nie zawsze jest w pełni pasywny. Właściciele muszą zajmować się kwestiami administracyjnymi, remontami oraz rozwiązywaniem problemów zgłaszanych przez lokatorów. Alternatywą jest skorzystanie z usług firm zarządzających najmem, co jednak zmniejsza dochód netto.
- Ryzyko pustostanów – okresy, w których nieruchomość stoi pusta, generują koszty (np. czynsz administracyjny, media, opłata raty kredytu) bez przychodów.
- Zmiany regulacji prawnych – polski rynek nieruchomości podlega zmianom legislacyjnym, co może wpływać na rentowność wynajmu. Przykładem mogą być zmiany w przepisach dotyczących najmu okazjonalnego czy opodatkowania.
- Koszty utrzymania – remonty, modernizacje oraz bieżące naprawy mogą być kosztowne, co obniża rentowność inwestycji.
Dywersyfikacja oszczędności emerytalnych
Inwestowanie w nieruchomości powinno być częścią szerszej strategii dywersyfikacji oszczędności emerytalnych. Oparcie całej przyszłości finansowej na jednym rodzaju aktywów może być ryzykowne. Jest to elementarz wiedzy inwestycyjnej. Popularne powiedzenie giełdowe mówi, że nie wolno wkładać wszystkich jaj do tego samego koszyka. Ta zasada dotyczy także naszych inwestycji. Pozwala ona chronić majątek w okresie trudności na jednym z rynków – często np. dzieje się tak, że gdy ceny akcji spadają to rosną ceny obligacji. Nieruchomości to jeszcze inna klasa aktywów, ale ich cena też może spaść, co udowodnił kryzys finansowy z lat 2008-2009. Późniejsze odbicie trwało kilka lat, a w tym samym czasie dynamiczniej odbijały ceny akcji na giełdach. Dlatego warto rozważyć:
- Inwestycje na rynkach finansowych – lokowanie kapitału w fundusze inwestycyjne, akcje czy obligacje pozwala zminimalizować ryzyko związane z sytuacją na rynku nieruchomości.
- Indywidualne Konta Emerytalne (IKE) i Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) – te produkty finansowe oferują korzyści podatkowe oraz umożliwiają gromadzenie oszczędności na emeryturę w długim terminie, są w pełni prywatne i podlegają dziedziczeniu.
- Złoto, diamenty i inne aktywa materialne – inwestycje w metale szlachetne, drogocenne kamienie jak diamenty, czy dzieła sztuki mogą być dodatkiem do emerytalnego portfela inwestycyjnego znacznie obniżającymi jego ryzyko, a jednocześnie są mobilnymi fizycznymi ruchomościami o znacznej wartości.
Czy wynajem nieruchomości się opłaca?
Ostateczna odpowiedź na to pytanie zależy od indywidualnych preferencji, celów finansowych oraz sytuacji rynkowej. Zwykle jednak inwestycja w nieruchomości składa się z dwóch części – oczekiwania na wzrost ceny nieruchomości oraz stałe przychody z użytkowania nieruchomości. Myśląc o emeryturze, inwestujemy w nieruchomości długoterminowo, a więc wszelkiego rodzaju „flipowanie” nas nie interesuje.
Jeśli nieruchomość jest nabywana długoterminowo, wynajem wydaje się naturalnym zabezpieczeniem przepływów finansowych z nieruchomości, który co najmniej pokrywa koszty jej użytkowania, remontów, czynszów itd. W przypadku zakupu nieruchomości z własnych środków, wynajem jej powinien generować też roczne zyski, które obecnie może nie są za wysokie, ale i tak powinny być wyższe niż zwykłe lokaty bankowe. Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, podstawą jest wynajem, bo to pozwala zmniejszać miesięcznej obciążenie inwestora.
Podsumowanie
Emerytura z wynajmu nieruchomości to atrakcyjna opcja dla osób poszukujących pasywnego dochodu. Jednakże, aby była ona rzeczywiście opłacalna, wymaga świadomego podejścia i dywersyfikacji źródeł finansowania. Inwestorzy powinni także uwzględnić możliwe ryzyka oraz zmieniające się uwarunkowania rynkowe i prawne.
