Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przyzwyczaił jego uczestników do ciągłych wzrostów cen. Prawdą jednak jest to, że była to kumulacja wielu czynników. Z jednym z nich mamy wciąż do czynienia, a jest to strukturalny niedobór mieszkań na polskim rynku. Jednak inne czynniki, takie jak tanie finansowanie, programy wsparcia kredytobiorców, napływ uchodźców ze zdolnością finansową do zakupu mieszkań, nie są już takie oczywiste. Dlatego też sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2025 r. stoi pod dużym znakiem zapytania. Czy należy spodziewać się dalszego dynamicznego wzrostu cen mieszkań w Polsce czy też raczej innego ich wzorca? Czy dalej opłaca się inwestować w nieruchomości? Czy warto szukać okazji za granicą? Na te pytania odpowiemy w niniejszym tekście.
- Zakup nieruchomości to jedna z najpopularniejszych wśród Polaków form inwestycji większych środków finansowych
- Perspektywa historyczna pokazuje, że w ostatnich latach inwestycja w nieruchomości była dobrym wyborem i przynosiła wysoką stopę zwrotu
- Analizy rynkowe pokazują, że w 2025 roku wzrosty na rynku nieruchomości mogą lekko wyhamować, ale sytuacja wciąż będzie stabilna
- Coraz większą popularnością cieszą się inwestycje zagraniczne, na przykład zakup nieruchomości w Hiszpanii
Rys historyczny sytuacji w Polsce
Inwestycja w nieruchomości mieszkalne w Polsce od wielu lat jest zyskowna, a ostatnie większe załamanie cen miało miejsce w okresie kryzysu finansowego z lat 2008/09. Przy okazji jest to dowód, że ceny nieruchomości mogą też spadać, o czym część inwestorów mogła już zapomnieć, bo od kilkunastu lat mają do czynienia ze wzrostem cen mieszkań.
Trend ten przyspieszył po objęciu władzy przez PiS i wprowadzeniu hojnych programów socjalnych. Do tego gospodarka rozwijała się w szybkim tempie, wynagrodzenia rosły, a kredyt był tani. Kolejne przyspieszenie miało miejsce w okresie pandemii Covid-19 i późniejszym wybuchu wojny w Ukrainie. Związane to było z niemal zerowymi stopami procentowymi, dającymi zdolność kredytową jeszcze większej liczbie osób. Dodatkowo popyt inwestycyjny cały czas mocno rósł.
Napływ uchodźców z Ukrainy zintensyfikował ten trend. Tymczasowa przerwa we wzrostach cen mieszkań spowodowana była podwyżkami kosztów kredytu. Jednak w to miejsce wprowadzony został program wsparcia kredytobiorców, dający szerokiemu gronu konsumentów dostęp do taniego kredytu współfinansowanego przez państwo. Do tego jeszcze doszły dynamiczne podwyżki wynagrodzeń wymuszone wysoką inflacją. Efektem był kolejny rozdział hossy na rynku nieruchomości w naszym kraju.
Przyspieszenie tempa wzrostu cen mieszkań od 2020 r. widać dobrze na danych NBP dla wybranych dużych miast w Polsce.
Wykres 1. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach w Polsce.
Źródło: NBP
Polska 2025 – sporo wątpliwości na rynku nieruchomości
Przeszłość jest dobrze znana, a tło do wzrostu cen mieszkań w Polsce w ostatnich latach zostało pokrótce opisane w poprzednim rozdziale. Trzeba się jednak zastanowić nad przyszłością, przy czym przewidywanie zmian na kilka lat do przodu obarczone jest dużym ryzykiem. Można jednak przyjąć, że, bazując na obecnym stanie wiedzy i widząc strukturalny niedobór mieszkań na polskim rynku, ich ceny powinny na przestrzeni lat rosnąć, wspierane przez właśnie ograniczoną podaż, wysokie zapotrzebowanie i wzrost zamożności (zakładamy kontynuację pozytywnych trendów w polskiej gospodarce, w tym na rynku pracy).
Natomiast jeśli chodzi o rozwój sytuacji rynkowej w 2025 r. to tu można się pokusić o głębszą diagnozę, bazując na przewidywaniach rynkowych analityków i własnych obserwacjach.
Przede wszystkim w oczy rzuca się to, że nie jest przewidywany żaden krach na rynku nieruchomości pomimo faktu wzrostu ich cen o kilkadziesiąt procent w ciągu ostatnich 4 lat. Natomiast raczej nie należy się też spodziewać jakiegoś mocnego wzrostu cen. W ocenach perspektyw rynkowych na przyszły rok przebija się oczekiwanie stabilizacji cen, z lekką tendencją wzrostową. To, co ogranicza potencjał krótkoterminowy wzrostu cen mieszkań, to takie czynniki, jak:
- Potencjalny brak nowego programu wsparcia kredytobiorców (wg źródeł rządowych sprawa ma się wyjaśnić w I kw. 2025 r., ale termin wprowadzenia tego programu był wielokrotnie przesuwany)
- Sygnalizowana przez RPP możliwość obniżki stóp procentowych dopiero w IV kwartale 2025 r.
- Wysoka oferta mieszkań na rynku pierwotnym – deweloperzy, zachęceni wysokim popytem, mocno zwiększali w tym roku liczbę mieszkań w swojej ofercie, licząc na utrzymanie tego popytu, co jednak nie ziściło się.
Wykres 2. Wolumen sprzedaży i wielkość oferty mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce.
Źródło: Trigon DM
Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet mimo tych tymczasowych problemów, deweloperzy nie są skorzy do znacznych obniżek cen. Analitycy również spodziewają się co najwyżej ich stabilizacji. Pomaga strukturalny brak mieszkań, a rozstrzygnięcie kwestii wsparcia kredytobiorców (jakie by to wyjaśnienie nie było) może uruchomić kolejną falę popytu wśród ludzi, którzy z kupnem czekają do wyjaśnienia sytuacji. Koszt pieniądza, prędzej czy później, też będzie spadał, a to naturalnie zwiększy grono ludzi zainteresowanych kupnem mieszkania.
Inwestując w nieruchomości z perspektywy emerytalnej, nie warto specjalnie patrzeć na prognozy cen na 2025 r., ale na długoterminowe prognozy wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast ewentualne ochłodzenie zapędów kupujących w 2025 r. można traktować jako okazję inwestycyjną – wynegocjowanie lepszej ceny na rynku wtórnym czy dodatkowego rabatu u dewelopera na rynku pierwotnym.
Nieruchomości w Hiszpanii – nowy trend wśród polskich inwestorów
Coraz popularniejsze wśród Polaków są inwestycje w zagraniczne nieruchomości. Siła nabywcza naszych rodaków rośnie, tymczasem w Europie są miejsca, gdzie ceny mieszkań rosną zdecydowanie wolniej niż w Warszawie czy Krakowie. Jednym z tych miejsc jest słoneczna Hiszpania, którą szczególnie upodobali sobie polscy kupujący. Klimat ma tu z pewnością niebagatelne znaczenie, szczególnie w regionach najbardziej popularnych – Andaluzji, Costa Del Sol i Marbelli, gdzie słońce świeci ponad 300 dni w roku. Kupują je bogaci inwestorzy z klasy wyższej, ale również bogatsi przedstawiciele klasy średniej, która w Polsce jest już bardzo liczna.
Klimat to nie jedyny pozaekonomiczny aspekt polskiej emigracji nieruchomościowej. Innym jest sytuacja geopolityczna. Kwestie bezpieczeństwa znowu zaczęły być w Europie ważne. W praktyce Polska jest bezpieczna, ale bycie krajem przyfrontowym, z agresywnym rosyjskim sąsiadem, może budzić niepokój i zwiększać chęć do geograficznej dywersyfikacji majątku. Kupowanie nieruchomości poza krajem, np. w dalekiej Hiszpanii, może być traktowane jako swego rodzaju ubezpieczenie – np. zapewnienie bezpiecznego schronienia rodzinie.
Duże znaczenie ma też popularyzacja pracy zdalnej, szczególnie w dobrze płatnej branży IT, gdzie dobrze zarabiający pracownicy to potencjalnie duża grupa nabywców. Dzięki pracy zdalnej i możliwości wykonywania jej z jakiegokolwiek miejsca na ziemi z dobrym dostępem do Internetu, Polacy przestali być tak przywiązani do jednego miejsca zamieszkania. Mobilność to znak obecnych czasów.
Natomiast przede wszystkim dominują czynniki ekonomiczne. Nieruchomości w Hiszpanii nie drożały tak mocno, jak w Polsce. Dane Eurostatu pokazują wzrost cen o niecałe 8% w I połowie 2024 r., podczas gdy w Polsce wzrosty wyniosły blisko 18%. Koszt życia w Hiszpanii także nie jest wygórowany, szczególnie w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Z danych Agnes Inversiones można wyczytać, że w III kw. 2024 r. najczęściej kupowane były apartamenty o powierzchni od 100 m2 do 300 m2 w cenach od 450 tys. do 4,5 mln euro oraz domy wolnostojące o powierzchni od 250 m2 do 600 m2, kosztujące od 1,5 mln do 5 mln euro.
Polacy to już duża grupa inwestorów w skali całej Hiszpanii, z dynamicznie rosnącym udziałem. Z danych tamtejszego urzędu statystycznego – Registradores de Espana – wynika, że w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. Polacy kupili w Hiszpanii ponad 3 tys. nieruchomości, z czego w samym III kwartale było to 1296 nieruchomości. Oznacza to wzrost o 30% w ujęciu kwartalnym i aż o 62% w ujęciu rok do roku. Już po trzech kwartałach liczba nabytych nieruchomości była niemal równa rekordowi z 2023 r. (3118 domów lub mieszkań), można więc prognozować z wysokim prawdopodobieństwem, że w 2024 r. padł rekord zakupów.
Te liczby powodują, że Polacy mają już ponad 5-procentowy udział w zakupach inwestorów zagranicznych w Hiszpanii, co daje im czwarte miejsce, za Wielką Brytanią, Niemcami oraz Maroko. Za to Polacy zdołali już wyprzedzić Włochów i Francuzów.
Inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii – na jakie pułapki uważać
Inwestując na zagranicznym rynku nieruchomości, należy bacznie uważać na specyficzne ryzyka związane z danym rynkiem. Trzeba pamiętać, że nie wszystko funkcjonuje jak w Polsce – przed zakupem dobrze poznać prawo, zwyczaje, warunki klimatyczne oraz być może skorzystać z wiedzy ekspertów od inwestycji na danym rynku. Wyjątkiem w tej kwestii nie jest też rynek hiszpański. Co powinni brać pod uwagę inwestorzy, którzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii?.
Do najczęstszych ryzyk związanych z hiszpańskimi nieruchomościami należą:
- Ryzyka klimatyczne – Hiszpania to nie jest kraj idealnego klimatu, jak to często jest przedstawiane w folderach reklamowych biur podróży. Niektóre regiony mogą być podatne na susze, przez co mogą wystąpić problemy z brakiem dostępu do bieżącej wody; inne regiony mogą być podatne na powodzie, a hiszpańska infrastruktura ochronna pozostawia wiele do życzenia (ostatnim przykładem dramatycznej w skutkach powodzi jest listopadowa fala powodziowa w Walencji).
- Ograniczenia infrastrukturalne – przez trudne warunki klimatyczne, niektóre regiony mogą cierpieć na brak inwestycji w infrastrukturę.
- Ograniczenia w możliwości wynajmu – w niektórych regionach wymagane są specjalne licencje umożliwiające wynajem nieruchomości, tymczasem dla inwestora zagranicznego uzyskanie tej licencji jest trudne i czasochłonne. To w oczywisty sposób odbije się na wysokości dochodów z wynajmu.
- Stan prawny nieruchomości – sprawdzenie przed zakupem statusu prawnego dewelopera, od którego chcemy kupić mieszkanie.
Powyższe czynniki ryzyka mogą znacznie rzutować na potencjalną stopę zwrotu z zagranicznej inwestycji. Dlatego lepiej przed zakupem poświęcić sporo czasu na dokładne sprawdzenie statusu prawnego kupowanej nieruchomości, sprawdzenie wiarygodności strony sprzedającej, sprawdzenie możliwości wynajmu oraz dokładne sprawdzenie lokalizacji pod kątem ryzyk pogodowych. Często niezbędne do przeprowadzenia takiego dokładnego due diligence hiszpańskiej nieruchomości może być zatrudnienie lokalnego specjalisty.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Polsce od lat cechuje się wzrostem cen, napędzanym głównie przez strukturalny niedobór mieszkań, wzrost wynagrodzeń oraz okresowe programy wsparcia kredytobiorców. Po dynamicznych wzrostach w ostatnich latach, prognozy na 2025 rok wskazują na stabilizację cen z ewentualną lekką tendencją wzrostową. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na rynek będą potencjalne zmiany w polityce kredytowej, poziom stóp procentowych oraz duża oferta mieszkań na rynku pierwotnym.
Coraz większą popularność wśród Polaków zdobywają inwestycje w nieruchomości za granicą, szczególnie w Hiszpanii. Powoduje to rosnąca siła nabywcza, korzystny klimat oraz względnie stabilne ceny na tamtejszym rynku. Polacy stają się jedną z największych grup inwestorów zagranicznych w Hiszpanii, gdzie nabywają nieruchomości zarówno w celach inwestycyjnych, jak i dywersyfikacji geograficznej majątku.
Inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości niesie jednak ze sobą specyficzne ryzyka, takie jak zmienne warunki klimatyczne, ograniczenia infrastrukturalne, restrykcje w wynajmie czy problemy prawne związane z zakupem nieruchomości. Dlatego przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto dokładnie zbadać rynek i skorzystać z pomocy lokalnych ekspertów.
Podsumowując, zarówno rynek polski, jak i zagraniczny oferują interesujące możliwości inwestycyjne, ale wymagają starannego przygotowania i uwzględnienia potencjalnych ryzyk.
